Teknologi GNSS Dalam Manajemen Bencana

Oleh: Arszandi Pratama, S.T, M.Sc, Rabby Awalludin S.T, Tike Aprillia S.T, dan Dandy Muhamad Fadilah, S.T

Secara umum wilayah Indonesia merupakan wilayah yang rawan terhadap bencana alam mengingat posisi geografis Indonesia yang berada diantara tiga lempeng besar dunia yang terus aktif bergerak. Untuk itu, pentingnya manajemen bencana yang baik dan tanggap untuk dapat meminimalisir kerusakan terjadinya bencana tersebut, sehingga diharapkan Indonesia dapat siap menghadapi bencana. Penggunaan teknologi GNSS bukan hal baru di Indonesia. Pemerintah Indonesia telah menggunakan GNSS untuk membantu dalam pengumpulan data-data (mitigasi) atau pasca bencana. Dalam artikel ini anda akan mengetahui apa itu GNSS, kelebihan dan kekurangan, serta beberapa penerapan GNSS dalam manajemen bencana.

Sumber: PT. KHS

Mengenal GNSS

Global Navigation Satellite System (GNSS) merupakan istilah singkatan dari suatu sistem satelit navigasi yang menyediakan posisi geospasial dalam lingkup global. GNSS beroperasi secara penuh sejak Desember 2009. Diawali dengan sistem Global Positioning System (GPS) yang merupakan suatu konstelasi yang terdiri tidak kurang dari 24 satelit yang menyediakan informasi koordinat posisi yang akurat secara global. GPS mempergunakan satelit dan komputer untuk melakukan penghitungan posisi dimanapun di muka bumi ini. Sistem ini dimiliki, dioperasikan dan dikontrol oleh United States Department of Defenses (DoD). GNSS dapat dipergunakan secara global dimanapun dan oleh siapapun dimuka bumi ini secara gratis. Istilah GNSS lainnya adalah suatu sistem satelit yang terdiri dari konstelasi satelit yang menyediakan informasi waktu dan lokasi, memancarkan macam-macam sinyal dalam berbagai frekuensi secara terus menerus, yang tersedia di semua lokasi di atas permukaan bumi. GNSS sekarang ini terdiri dari 6 Satelit:

  1. NAVSTAR GPS (NAVigation Satelite Timing and Ranging Global Positioning System) (USA).
  2. GLONASS (Rusia) = Global’naya Navigatsionnaya Sputnikovaya Sistema.
  3. Galileo (Eropa)
  4. Compass (China) / Beidou
  5. Quasi-Zenith Sistem Satelit (QZSS)
  6. India Regional Navigation Satellite System (IRNSS)

Sumber: “Handbook of Global Navigation Satellite Systems” by Peter J.G. Teunissen, and Oliver Montenbruck (Eds.) © Springer International Publishing AG 2017

Dengan segala manfaat yang ada, teknologi GNSS menawarkan hasil koordinat yang akurat dan presisi untuk menunjang berbagai kegiatan survey dan pemetaan. 

Kemampuan GNSS

  1. Posisi yang diberikan adalah posisi 3-D, yaitu (X,Y,Z) atau (L,B,h).
  2. Tinggi yang diberikan oleh GPS adalah tinggi ellipsoid.
  3. Datum dari posisi yang diperoleh adalah WGS (World Geodetic System) 1984 yang menggunakan ellipsoid referensi GRS 1980.
  4. Penentuan posisi dapat dilakukan dengan beberapa metode: absolute, positioning, differential positioning, static surveying, rapid static, pseudo kinematic dan kinematic positioning.
  5. Titik yang akan ditentukan posisinya dapat diam maupun bergerak.
  6. Posisi titik dapat ditentukan terhadap pusat massa bumi ataupun terhadap titik lainnya yang telah diketahui koordinatnya.
  7. Spektrum ketelitian posisi yang diberikan berkisar dari sangat teliti (orde : mm) sampai kurang teliti (orde : puluhan meter).

Pada dasarnya informasi yang diperoleh dari penentuan posisi dengan GNSS adalah posisi, kecepatan dan waktu. Disamping produk dasar tersebut, parameter turunan lainnya juga dapat ditentukan dengan teknologi GNSS ini. Parameter Turunan tersebut antara lain: Posisi, Kecepatan, Waktu, Percepatan, Frekuensi, Azimut Geodetik, Attitude Parameter, TEC (Total Electron Content), WVC (Wall Vapour Content), Parameter Orientasi Bumi, Tinggi Orthometric, Undulasi Geoid dan Defleksi Vertikal.

Kelebihan dan Kekurangan Teknologi GNSS

Ada beberapa hal yang membuat metode pengukuran mengguanakan GPS Geodetic / GNSS memiliki kelebihan dibandingkan dengan metode konvensional, diantaranya:

  1. GNSS / GPS Geodetic dapat digunakan setiap saat tanpa tergantung waktu dan cuaca
  2. Satelit-satelit GNSS mempunyai ketinggian orbit yang cukup tinggi yaitu sekitar 20.000 km di atas permukaan bumi serta dengan jumlah yang relatif cukup banyak. Hal ini menjadikan GNSS dapat meliput wilayah yang cukup luas sehingga dapat digunakan oleh banyak orang sekaligus.
  3. Penggunaan GPS Geodetic dalam penentuan posisi relatif tidak terlalu terpengaruh dengan kondisi topografis daerah survei dibandingkan dengan penggunaan metode terestris.
  4. Posisi yang ditentukan oleh GNSS / GPS Geodetic mengacu ke suatu datum global yang relatif teliti dan mudah direalisasikan, yaitu datum WGS 84.
  5. GNSS dapat memberikan ketelitian posisi yang spektrumnya cukup luas. Dari yang sangat teliti (orde millimeter) sampai orde meter.
  6. Pemakaian sistem GNSS tidak dikenakan biaya.
  7. Lebih efisien dalam waktu, biaya operasional, dan tenaga.
  8. Celah untuk memanipulasi data pada pengukuran GNSS lebih sulit dibandingkan menggunakan metode terestris
  9. Relatif mudah dipelajari sekalipun oleh orang awam yang belum pernah menggunakan.

Akan tetapi terdapat keterbatasan dari teknologi GNSS tersebut antara lain:

  1. Tidak boleh ada penghalang antara receiver dan satelit.
  2. Komponen tinggi yang dihasilkan adalah tinggi dengan acuan ellipsoid.
  3. Perlu proses yang relatif tidak mudah untuk menganalisa data.

GNSS Untuk Mitigasi Bencana

Indonesia adalah negara kepulauan yang terletak pada pertemuan tiga lempeng besar yaitu Eurasia, Indo-Australia dan Pasifik. Sebagai konsekuensinya negara kita sangat rawan bencana geologi berupa erupsi gunung api, gempa bumi, tsunami dan gerakan tanah. Monitoring dan pemetaan risiko merupakan faktor kunci dalam upaya pengelolaan risiko bencana yang terstruktur dan terintegrasi. perlu dilakukan upaya-upaya mitigasi risiko bencananya salah satunya dengan penggunaan teknologi GNSS. Berikut beberapa mitigasi bencana yang menggunakan GNSS:

  1. Mitigasi Bencana Gempa Bumi

Salah satu cara untuk mengetahui status seismik yakni melalui pengamatan deformasi tektonik yang berhubungan dengan kejadian siklus sebuah gempa bumi (deformasi interseismik, co-seismik dan post-seismik). Pengamatan deformasi ini dapat dilakukan dengan pendekatan Geodesi yaitu menggunakan teknologi Interferometry Synthetic Aperture Radar (InSAR) dan teknologi GPS. Teknologi InSAR adalah teknologi Geodesi yang dikembangkan untuk pengamatan deformasi dengan akurasi centimeter (Abidin, 2001). Namun, teknologi GPS memiliki orde ketelitian yang lebih tinggi dibandingkan dengan InSAR. Teknologi GPS dapat memberikan nilai vector deformasi kerak bumi yang berhubungan dengan gempa bumi secara tiga dimensi yakni deformasi dalam arah horizontal dan vertikal dengan tingkat presisi sampai orde milimeter (Abidin dkk., 2009). Dalam kegiatan pemantauan diperlukan beberapa titik pantau yang tersebar pada lokasi patahan untuk melihat gerakan mikro dan sekitar patahan untuk melihat gerakan makro (Widjajanti, dkk., 2013)

  1. Mitigasi Bencana Land Subsidence (Penurunan Tanah)

Land subsidence (penurunan tanah) adalah suatu fenomena alam yang banyak terjadi di kota-kota besar yang berdiri di atas lapisan sedimen, seperti: Jakarta, Semarang, Bangkok, Shanghai, dan Tokyo. Dari studi penurunan tanah yang dilakukan selama ini diidentifikasi ada beberapa faktor penyebab terjadinya penurunan tanah, yaitu: pengambilan air tanah yang berlebihan, penurunan karena beban bangunan, penurunan karena adanya konsolidasi alamiah dari lapisan-lapisan tanah, serta penurunan karena gaya-gaya tektonik.

Dalam kaitannya dengan monitoring dan pemetaan risiko bencana land subsidence atau penurunan muka tanah dilakukan guna mengidentifikasi lebih detail upaya pengendalian yang tidak bersifat sementara semata. Pada prinsipnya penurunan tanah dari suatu wilayah dapat dipantau dengan menggunakan beberapa metode, baik itu metode-metode hidrogeologis dengan pengamatan level muka air tanah serta pengamatan dengan ekstensometer dan piezometer yang diinversikan kedalam besaran penurunan muka tanah dan metode geoteknik, maupun metode-metode geodetik seperti survei sipat datar (leveling), survei gaya berat mikro, survei GPS (Global Positioning System), dan InSAR (Interferometric Synthetic Aperture Radar).

Prinsip studi penurunan tanah dengan metode survei GNSS yaitu dengan menempatkan beberapa titik pantau di beberapa lokasi yang dipilih secara periodik untuk ditentukan koordinatnya secara teliti dengan menggunakan metode survei GNSS. Dengan mempelajari pola dan kecepatan perubahan koordinat dari titik-titik tersebut dari survei yang satu ke survei berikutnya, maka karakteristik penurunan tanah akan dapat dihitung dan dipelajari lebih lanjut.  GNSS akan memberikan nilai vektor pergerakan tanah dalam tiga dimensi (dua komponen horisontal dan satu komponen vertikal). Jadi, disamping memberikan informasi tentang besarnya penurunan muka tanah. GNSS juga sekaligus memberikan informasi tentang pergerakan tanah dalam arah horisontal.

GNSS juga memberikan nilai vektor pergerakan dan penurunan tanah dalam suatu sistem koordinat referensi yang tunggal. Maka dari itu dapat digunakan untuk memantau pergerakan suatu wilayah secara efektif dan efisien. GNSS dapat memberikan nilai vektor pergerakan dengan tingkat presisi sampai beberapa mm, dengan konsistensi yang tinggi baik secara spasial maupun temporal. Dengan tingkat presisi yang tinggi dan konsisten ini maka diharapkan besarnya pergerakan dan penurunan tanah yang kecil sekalipun akan dapat terdeteksi dengan baik GNSS dapat diman’aatkan secara kontinyu tanpa tergantung waktu dan dalam segala kondisi cuaca. Dengan karakteristik semacam ini maka pelaksanaan survei GNSS untuk pemantauan pergerakan dan penurunan muka tanah dapat dilaksanakan secara efektif dan fleksibel. Di Indonesia, untuk dapat memonitoring penurunan tanah dilakukan dengan menggunakan GNSS yang dipadukan dengan Extensometer. Metode ini mampu mengukur perubahan posisi permukaan secara 3 dimensi sekaligus menunjukkan laju, luas dan pada kedalaman berapa penurunan muka tanah terjadi. 

REFERENSI

  1. Widjajanti, Nurrohmat. dkk. 2018. GNSS Monitoring Network Optimization Case Study: Opak Fault Deformation, Yogyakarta. Journal of Geospatial Information Science and Engineering. ISSN: 2623-1182. Universitas Gajah Mada.
  2. Survey GPS/GNSS. https://totalgeosurvey.com/layanan/survey-gps-gnss/. Diakses pada 30 November 2022.
  3. Badan Geologi, Kementerian ESDM. 2021. CoE Geologi Indoensia.
  4. Wahyono, Eko Budi dan Muh. Arif Suhattanto. 2019. Survey Satelit Pertanahan. Modul Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional Yogyakarta.
  5. Akbar, Yanuar. Survey GPS. https://www.academia.edu/11884316/survei_gps. Diakses pada 30 November 2022.
  6. Gumilang, Ragil Satriyo. 2020. Kesiapan Monitoring dan Pemetaan Risiko Land Subsidence di Indonesia.  https://kumparan.com/ragil-satriyo/kesiapan-monitoring-dan-pemetaan-risiko-land-subsidence-di-indonesia-1uVczPcTTdJ/full. Diakses pada 30 November 2022.
  7. Lubis, Ashar Muda. 2021. Pemanfaatan Survey GPS Geodetik untuk Pengamatan Deformasi Inter-seismik Setelah Satu Dekade Kejadian Gempa Bumi Bengkulu 2007 (Mw 8,4) di Daerah Bengkulu Bagian Utara. Jurnal Geosains dan Teknologi. Vol. 4 No. 1. 
  8. Abidin, Hasanuddin Z. 2021. Pemanfaatan Teknologi GNSS Untuk Survei dan Pemetaan Pertanahan. Virtual VGD “Pemanfaatan GNSS Untuk Pertanahan dan Tata Ruang di Masa Kini dan Masa Depan” Kementerian ATR/BPN. https://www.researchgate.net/profile/Hasanuddin-Z-Abidin/publication/353547234_Pemanfaatan_Teknologi_GNSS_Untuk_Survei_dan_Pemetaan_Pertanahan/links/61024d871ca20f6f86e62b08/Pemanfaatan-Teknologi-GNSS-Untuk-Survei-dan-Pemetaan-Pertanahan.pdf. Diakses pada 30 November 2022.

KHS Berperan Mendukung Transisi Energi Berkelanjutan

Oleh: Arszandi Pratama, S.T., M.Sc., Tike Aprillia S.T., dan Dandy Muhamad Fadilah, S.T.

Pembahasan Energy Transitions Working Group (ETWG)

Kegiatan Konferensi Tingkat Tinggi (KTT) G20 telah selesai diadakan. Sebelum kegiatan tersebut berakhir, setahun belakangan ini telah banyak dilakukan rangkaian kegiatan pertemuan-pertemuan pendahulu setidaknya sebanyak 438 event dan side event telah dilakukan di 25 kota Indonesia. Sustainable energy transition atau transisi energi berkelanjutan menjadi salah satu isu prioritas pada Presidensi G20 Indonesia tahun 2022, di samping dua topik lainnya yakni Sistem Kesehatan Dunia serta Transformasi Ekonomi dan Digital.

Dalam pembahasan transisi energi berkelanjutan, terdapat 3 pilar yaitu: Pertama, energy accessibility atau akses energi yang terjangkau, berkelanjutan, dan dapat diandalkan. Tujuannya, untuk meningkatkan kerja sama internasional dalam memfasilitasi akses ke penelitian dan teknologi bersih. Kedua, smart and clean energy technology, yaitu mendorong implementasi teknologi pintar dan bersih, baik dalam konteks efisiensi energi, pengurangan emisi, maupun pengembangan energi terbarukan.  Ketiga, advancing energy financing, yaitu pembiayaan untuk mendukung dua poin sebelumnya.

Dalam Forum transisi energi G20 yang ke-3, The 3rd Energy Transitions Working Group (ETWG), di Nusa Dua Bali, menjadi gelaran ketiga diskusi terkait transisi energi pada Presidensi G20 Indonesia tahun 2022. Dalam forum tersebut, anggota G20 intensif membahas tiga pilar utama transisi energi untuk percepatan transisi energi dan pencapaian tujuan global, baik Sustainable Development Goal 7 (SDG7) maupun pencapaian target pengendalian perubahan iklim. Dengan tiga fokus tersebut, G20 diharapkan dapat mencapai kesepakatan bersama dalam mempercepat transisi energi global, sekaligus memperkuat sistem energi global yang berkelanjutan dengan dan tanpa mengenyampingkan nilai-nilai keadilan dan kesejahteraaan.

Pemerintah Indonesia mengajak negara-negara yang tergabung dalam G20 untuk mencapai kesepakatan global dengan mempercepat program transisi energi. Indonesia resmi menginisiasi dan meluncurkan Transisi Energi G20 guna menjembatani dan mendorong negara-negara maju, serta negara-negara berkembang agar mempercepat peralihan energi fosil ke energi bersih. 

Transisi energi merupakan proses panjang yang harus dilakukan oleh negara-negara di dunia untuk menekan emisi karbon yang dapat menyebabkan perubahan iklim. Kesepakatan dalam transisi energi bertujuan untuk menuju ke titik yang sama yaitu pemanfaatan energi bersih yang terus meningkat. Program Transisi Energi bersih ini dibuat dalam satu sistem energi global yang terus menerus berkelanjutan. Transisi Energi G20 tentunya menjadi daya ungkit untuk memperkuat sistem energi global berkelanjutan tersebut. 

Data Menunjukan bahwa negara-negara anggota G20 menyumbang paling tidak sekitar 75% dari permintaan energi global. Oleh karena itu, negara-negara G20 memiliki sebuah tanggung jawab besar dan harus memiliki langkah strategis dalam mendorong pemanfaatan energi bersih. Proses transisi ke energi karbon yang lebih rendah menjadi tantangan yang tidak mudah. Beradaptasi dengan era rendah karbon tentu saja berdampak sangat luas. Adaptasi tersebut tidak hanya menyangkut strategi investasi dan permodalan, namun juga terkait erat dengan budaya dan kebiasaan yang ada. Dalam konteks transisi energi lebih dari 69 negara diharapkan secara masif melakukan dekarbonisasi yang bersifat universal, terencana, terukur dalam suatu langkah yang nyata.

Ke depan, pemerintah tengah melakukan pengurangan penggunaan batubara sebagai sumber energi dengan menggunakan teknologi CCS/CCUS (Carbon Capture, Utilizaton and Storage), pengembangan Dimethyl Ether (DME) pengganti elpiji serta peningkatakan nilai tambah mineral melalui hilirisasi di dalam negeri. Pada periode transisi energi, energi fosil masih memiliki peran penting untuk dikembangkan sebelum yang lebih bersih tersedia.

Sumber: https://www.esdm.go.id/en/media-center/news-archives/inovasi-teknologi-pemanfaatan-batubara-dukung-tercapainya-transisi-energ

Langkah-Langkah Menuju Transisi Energi Nasional

Salah satu dari langkah transisi energi nasional adalah melalui pengurangan emisi C02 pada beberapa sektor dan aktivitas ekonomi yang sangat penting. Dua sektor utama yang sangat mempengaruhi adalah sektor energi dan sektor kehutanan/penggunaan lahan. Penguatan-penguatan dan kendali kebijakan yang mendukung transisi energi yaitu:

  1. RUPTL tersebut harus selalu dipastikan selalu on the track. Dimana dalam RUPTL total pembangkit EBT yang akan dibangun dalam 10 tahun ke depan mencapai 20.923 megawatt (MW). Pembangkit listrik tenaga air menjadi yang paling dominan dengan 9.272 MW, disusul oleh pembangkit listrik tenaga panas bumi (PLTP) 3.355 MW, dan pembangkit listrik tenaga surya 4.680 MW.  
  2. Kampanye terhadap perubahan budaya, cara pandang, serta kebiasaan di masyarakat yang terus di dengungkan, agar efek dari perubahan iklim akan mempengaruhi setiap orang meskipun dalam porsi yang berbeda-beda. Dengan adanya kemudahan penyebaran informasi, kesadaran akan penyebab perubahan iklim dan upaya menghindari atau mengatasi implikasinya semakin dapat diakses oleh publik sehingga bagi banyak orang transisi menuju energi terbarukan sangat penting untuk mendukung pertumbuhan yang rendah karbon.
  3. Pelaku dunia usaha dan pelaku bisnis, pelaku industri, serta UMKM dianggap sudah selayaknya didorong untuk memanfaatkan energi baru terbarukan, guna mempercepat pertumbuhan green economy atau ekonomi hijau di Indonesia.
  4. Pemerintah Daerah dan legislatif (DPRD) punya andil yang kuat dan signifikan untuk melakukan langkah langkah konkret terhadap kebijakan yang mendukung energi bersih. Implementasi instrument-instrumen kebijakan untuk mendukung akselerasi transisi di daerah memiliki daya ungkit yang kuat terhadap penerapan energi hijau.
  5. Kebijakan fiskal berupa instrumen Nilai Ekonomi Karbon (NEK), di mana regulasi telah di terbitkan yaitu Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan – Pasal 13 Pemberlakuan Pajak karbon, harus secara tegas ditegakkan. Salah satu klausulnya berlaku pada 1 April 2022, yang pertama kali dikenakan terhadap badan yang bergerak di bidang pembangkit listrik tenaga uap batubara dengan skema cap dan tax yang searah dengan implementasi pasar karbon yang sudah mulai berjalan di sektor PLTU batubara.

Langkah dan strategi di atas merupakan instrumen yang tengah dijalankan oleh pemerintah, dalam kerangka melakukan percepatan terhadap proses transisi energi. Poin penting dalam transisi energi adalah memperluas penggunaan energi terbarukan dengan tetap memperhatikan kecukupan energi untuk mendukung beragam kegiatan perekonomian masyarakat.

Peran KHS dalam Mendukung Transisi Energi 

Panas bumi adalah sumber energi panas yang terkandung di dalam air panas, uap air, serta batuan bersama mineral ikutan dan gas lainnya yang secara genetik tidak dapat dipisahkan dalam suatu sistem panas bumi. Sementara energi panas bumi merupakan energi yang bersumber dari panas yang terkandung dalam perut bumi dan pada umumnya berasosiasi dengan keberadaan gunung api. Sebagaimana ditetapkan dalam Undang-Undang RI Nomor 21 Tahun 2017 tentang panas bumi merupakan energi ramah lingkungan yang potensinya besar dan pemanfaatannya belum optimal sehingga perlu didorong dan ditingkatkan secara terencana dan terintegrasi guna mengurangi ketergantungan terhadap energi fosil.

Energi panas bumi bersifat ramah terhadap lingkungan, tidak hanya dalam aspek produksi tetapi juga aspek penggunaan, sehingga dampaknya berperan positif pada setiap sumber daya. Pada saat menjalankan proses pengembangan dan pembuatan, tenaga panas bumi sepenuhnya bebas dari emisi. Tidak ada karbon yang digunakan untuk produksi, kemudian seluruh prosedur juga telah bebas dari sulfur yang umumnya telah dibuang dari proses lainnya yang dilakukan. Penggunaan energi panas bumi memang tidak akan menimbulkan pencemaran terhadap lingkungan. Oleh karenanya efek dari pemanasan global yang disebabkan oleh emisi dari bahan-bahan minyak akan berkurang. 

Dalam perjalanannya, PT.KHS berpengalaman menangani proses pengambilan data pengembangan PLTP. Tujuannya yaitu untuk mendapatkan data dan informasi geospasial dalam mendukung tahapan eksplorasi panas bumi baik dari sisi geosains ataupun penyiapan infrastruktur pengeboran. Hal tersebut dilakukan dengan menggunakan Survei LiDAR (Light Detection and Ranging) dan foto udara. Dari proyek tersebut kami terus berupaya untuk ikut serta memberikan kontribusi besar dalam implementasi transisi energi di Indonesia.

Gambar Drone DJI Matrice 300. Salah satu teknologi UAV yang digunakan oleh PT.KHS untuk mendukung proyek transisi energi pemerintah.
Sumber: PT. Kreasi Handal Selaras
Gambar Peta Kontur yang merupakan salah satu hasil dari teknologi UAV yang digunakan PT.KHS untuk mendukung proyek transisi energi pemerintah.
Sumber: PT. Kreasi Handal Selaras
Gambar Point Cloud yang merupakan salah satu hasil dari teknologi UAV yang digunakan PT.KHS untuk mendukung proyek transisi energi pemerintah.
Sumber: PT. Kreasi Handal Selaras

Dengan pengalaman tersebut, kami terus berupaya untuk terus meningkatkan SDM dan penggunaan teknologi canggih dalam mendukung transisi energi di Indonesia. Dengan adanya Presidensi G20 Indonesia, kami harap transisi energi yang menjadi bagian dari salah satu pilar pembahasan G20 ini dapat diwujudkan sehingga dapat mengurangi penggunaan bahan bakar fosil.

KREASI HANDAL SELARAS merupakan jasa konsultan yang bergerak di bidang SURVEY dan MAPPING menawarkan teknologi terbaru yang bisa menjawab kebutuhan survei dan pemetaan perusahaan anda. Dengan teknologi UAV yang canggih serta tenaga ahli yang handal, kami siap membantu anda. Untuk informasi lebih lanjut silakan hubungi kami. Paket informasi lengkap dapat disediakan berdasarkan permintaan.

REFERENSI

  1. Kementerian Energi Dan Sumber Daya Mineral Republik Indonesia. 2022. Masa Transisi Energi Menuju Net Zero Emission. Siaran Pers Nomor: 79.Pers/04/SJI/2022. Diakses pada 11 November 2022.
  2. Kementerian Energi Dan Sumber Daya Mineral Republik Indonesia. 2022. Urgensi Transisi Energi dalam Presidensi G20 Indonesia. Siaran Pers Nomor: 79.Pers/04/SJI/2022. Diakses pada 11 November 2022.
  3. Damayanti, Aulia. 2022. Lengkap! Maudy Ayunda Bicara 3 Isu Transisi Energi G20, Apa Saja? dalam https://finance.detik.com/energi/d-6076153/lengkap-maudy-ayunda-bicara-3-isu-transisi-energi-g20-apa-saja diakses pada 11 November 2022.
  4. Setyarto, Aries dan Widyaiswara. 2022. Langkah Menuju Transisi Energi dalam https://ppsdmaparatur.esdm.go.id/berita/langkah-menuju-transisi-energi diakses pada 11 November 2022.
  5. Novrizaldi. 2022. Ini Manfaat KTT G20 Bagi Kehidupan Masyarakat dalam https://www.kemenkopmk.go.id/ini-manfaat-ktt-g20-bagi-kehidupan-masyarakat diakses pada 11 November 2022.
  6. Wardani Rakhma. 2017. dalam https://ebtke.esdm.go.id/post/2017/08/22/1733/energi.panas.bumi.ramah.terhadap.lingkungan.sekitar. diakses pada 14 November 2022.

Thermal Imaging Surveys Menggunakan UAV

Oleh: Arszandi Pratama, S.T, M.Sc, Rabby Awalludin S.T, Tike Aprillia S.T, dan Dandy Muhamad Fadilah, S.T

Tim Survei PT.KHS

Kebutuhan survei thermal dewasa ini semakin dibutuhkan untuk segala aktivitas kegiatan proyek di seluruh bidang industri. Dari mulai proyek bangunan, pengecekan peralatan mekanis perusahaan hingga survei saluran listrik tegangan tinggi. Hal tersebut dilakukan untuk proses pembangunan, strategi pengecekan, sampai mencari sumber permasalahan agar dapat mencegah kerusakan sejak dini. Dengan kecanggihan teknologi saat ini, penggunaan sensor thermal sangat membantu menyelesaikan pekerjaan tersebut. survei thermal dapat dilakukan dengan berbagai alat, namun penggunaan UAV untuk survei thermal menjadi sangat populer saat ini. Dalam artikel ini, kamu akan mengetahui beberapa hal terkait survei thermal menggunakan UAV, keunggulan-keunggulan penggunaan UAV untuk survei thermal, dan lain sebagainya. 

Survei Thermal Menggunakan UAV

Setiap benda dapat memancarkan energi panas atau energi inframerah. Untuk dapat mendeteksi dan mengukur energi inframerah pada sebuah objek, maka dibutuhkannya thermal camera. Alat ini merupakan sebuah kamera yang dapat mengubah radiasi inframerah menjadi cahaya yang tampak. Penggunaan thermal kamera sangat dibutuhkan untuk berbagai kegiatan. 

Survei thermal dengan menggunakan UAV memungkinkan untuk melakukan survei terperinci dengan tujuan mendapatkan anomali suhu pada suatu objek survei dari sudut yang tidak bisa dilihat dan dijangkau oleh manusia. Survei pencitraan thermal melibatkan penggunaan kamera pencitraan thermal untuk dapat menampilkan secara visual suhu permukaan suatu objek. Survei thermal biasanya diperlukan karena 3 alasan:

  1. Komisioning Peralatan/Bangunan Baru, thermal dapat digunakan untuk mengidentifikasi potensi kerusakan sedini mungkin; memungkinkan pekerjaan perbaikan dilakukan sebelum bangunan atau peralatan diserahkan kepada klien.
  2. Kegiatan Pemeliharaan, thermal dapat digunakan sebagai bagian dari pemeliharaan prediktif atau program pemantauan kondisi untuk mengidentifikasi kemungkinan buruk sehingga pekerjaan perbaikan dapat dijadwalkan di sekitar operasi bisnis untuk mencegah waktu henti produksi yang tidak direncanakan.
  3. Diagnosis Kesalahan, Jika peralatan dicurigai beroperasi dalam kondisi yang salah atau menunjukkan bukti kinerja yang buruk, thermal dapat digunakan untuk memberikan informasi lebih lanjut yang dapat membantu mendiagnosis masalah.

Cara Kerja Kamera Thermal

Thermal Camera adalah perangkat yang dapat menerjemahkan energi panas menjadi cahaya yang tampak untuk menganalisis objek atau pemandangan tertentu. Gambar yang dihasilkan dikenal sebagai termogram dan dianalisis melalui proses yang disebut termografi. Thermal camera juga merupakan salah satu alat canggih yang digunakan untuk memproses gambar yang diambil serta akan menampilkannya pada layar. Gambar-gambar ini dapat digunakan untuk diagnosis langsung atau diproses melalui perangkat lunak khusus untuk evaluasi, akurasi, dan keluaran laporan selanjutnya. Jenis kamera tersebut tidak memerlukan cahaya apa pun. kamera akan mengambil anomali suhu dan menciptakan gambar yang jelas menunjukkan objek dengan variasi suhu dari yang tinggi sampai rendah yang digambarkan dengan warna kuning, jingga atau merah. Pencitraan thermal juga tidak terpengaruh oleh kondisi cuaca dan memungkinkan untuk dapat melihat tanda thermal di bawah tanah dan tempat lain yang biasanya tidak terlihat oleh mata manusia.

Manfaat dan Kelebihan

Keuntungan dari penggunaan UAV dalam survei thermal adalah kemampuannya untuk terbang di malam hari. Reflektansi matahari memiliki dampak terbesar pada kualitas citra thermal dan kemampuan untuk membedakan target panas terhadap positif palsu yaitu batuan panas dan badan air. Dengan menghilangkan radiasi matahari sepenuhnya dan terbang di malam hari, akan menghasilkan citra dan data berkualitas sangat tinggi. Selain itu, keuntungan lainnya adalah: 1. Proses survei akan lebih efektif karena lebih aman dan memakan sedikit waktu; dan 2. Dapat menjangkau daerah/ tempat yang sulit dijangkau.

Jasa Survei Thermal oleh PT.KHS

Untuk mengikuti dan memahami kebutuhan client terkait dengan perkembangan kebutuhan survei thermal. Dalam proses perjalanannya, PT. KHS meningkatkan kompetensi pilot serta pemenuhan alat survei thermal menggunakan DJI Zenmuse H20T. Saat ini, PT.KHS sudah memiliki pengalaman untuk mengerjakan beberapa project survei thermal.

PT. KHS Menggunakan Teknologi Canggih Yaitu DJI Zenmuse H20T

Keunggulannya adalah:

  1. High Res-Grid Photo, Memungkinkan pengambilan beberapa gambar mendetail yang diambil dari satu titik yang sama secara otomatis.
  1. AI Spot – Check, Objek yang menarik dapat ditandai selama misi penerbangan, kemudian (melalui algoritme AI onboard) posisi target, sudut, framing, dan orientasi dapat direplikasi secara otomatis untuk misi mendatang.

Selain hasil survei yang lebih akurat, Penggunaan UAV dengan sensor H20T juga memiliki keuntungan untuk dapat terbang lebih rendah dan lebih dekat ke objek survei, sehingga menghasilkan gambar yang lebih detail dan waktu penyelesaian survei yang lebih cepat. PT.KHS juga didukung dengan pilot yang handal dan bersertifikat sehingga anda tidak perlu khawatir terkait hasil dan keamanan saat proses survei. Tunggu apa lagi? Silahkan hubungi kami, PT. Kreasi Handal Selaras yang dapat memenuhi kebutuhan survei thermal perusahaan anda.  

Untuk informasi lebih lanjut tentang Jasa Survei Thermal, silakan hubungi kami. Paket informasi lengkap dapat disediakan berdasarkan permintaan.

REFERENSI

  1. Geoscan. Thermal Imaging survey dalam https://www.geoscan.aero/en/services/teplovizor diakses pada 10 November 2022.
  2. https://skyrevolutions.co.uk/what-is-a-thermal-survey/ diakses pada 10 November 2022.
  3. Red Current. Thermographic surveys dalam https://www.red-current.com/thermal-imaging-surveys diakses pada 10 November 2022.
  4. Heli surveis. Thermal Imaging surveis. https://www.helisurveis.com.au/thermal-surveys diakses pada 10 November 2022.
  5. Sadiyah, Iis Halimatus. 2021. Mengenal Thermal Camera dan Cara Kerjanya. https://akurat.co/mengenal-thermal-camera-dan-cara-kerjanya?page=1 diakses pada 21 November 2022.
  6. Syaiful. 2020. Thermal Camera – Cara Kerja Infrared Camera. https://testingindonesia.co.id/thermal-camera-cara-kerja-infrared-camera/ diakses pada 21 November 2022.

Mengenal Survei Thermal

Oleh: Arszandi Pratama, S.T, M.Sc, Rabby Awalludin S.T, Tike Aprillia S.T, dan Dandy Muhamad Fadilah, S.T

Pernahkan terlintas bagaimana PLN dapat melakukan pengecekan suhu panas di Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi/SUTET? Jawabannya adalah dengan Survei Thermal. Survei Thermal sangat berperan penting dalam melakukan survei pengecekan suhu panas. Kemudahan teknologi saat ini yang berkembang dengan pesat berperan penting dalam survei thermal. Apa itu survei thermal? Sektor apa saja yang membutuhkan jasa survei thermal? Yuk kita bahas lebih lanjut.

Mengenal Survei Thermal

Energi thermal atau energi panas dihasilkan ketika terjadi kenaikan suhu/ Bentuk energi yang dihasilkan ketika suatu zat di mana atom dan molekul bergetar dengan kecepatan yang lebih cepat, akibat kenaikan suhu. Penginderaan thermal merupakan pola radiasi objek yang tak terlihat dikonversi menjadi gambar yang terlihat dan gambar ini disebut termogram atau gambar thermal. Gambar thermal dapat diperoleh dengan menggunakan sensor portabel, genggam atau thermal yang digabungkan dengan sistem optik yang dipasang pada pesawat atau satelit. Teknologi ini adalah teknik non-invasif, non-kontak dan non-destruktif yang digunakan untuk menentukan sifat thermal dan fitur dari setiap objek yang menarik dan karenanya dapat digunakan untuk berbagai bidang, di mana panas dihasilkan atau hilang dalam ruang dan waktu.

Dalam proses pelaksanaannya, survei thermal dilakukan dengan menggunakan kamera thermal beresolusi tinggi yang memungkinkan melihat di luar spektrum yang dapat terlihat dan mendeteksi tanda panas. Industri seperti konstruksi, pertanian, kelistrikan, atap, dan lain sebagainya menggunakan citra thermal untuk menemukan masalah yang tidak terlihat oleh mata.

Tujuan Dari Survei thermal:

  1. Mendeteksi kehilangan panas.
  2. Menemukan kerusakan pada peralatan.
  3. Menemukan kebocoran atau titik pembuangan air limbah.
  4. Mendeteksi manusia dan hewan di area yang sangat luas.
  5. Evaluasi efisiensi thermal bangunan.
  6. Mencari objek dengan suhu tinggi: sumber api, peralatan yang terlalu panas, yang tidak terlihat pada foto biasa. dan lain sebagainya.

Kegunaan Survei Thermal Di Berbagai Bidang Industri 

Sumber: PT Kreasi Handal Selaras
  1. Survei Thermal Untuk Saluran Listrik, Survei thermal pada peralatan distribusi listrik dapat mengidentifikasi potensi masalah jauh sebelum adanya kerusakan.Biasanya survei dilakukan untuk mendukung:
  • Menugaskan switchgear baru.
  • Kegiatan pemeliharaan prediktif (mencari sambungan dan bagian yang berisiko mengalami panas berlebih, menemukan koneksi yang longgar atau perangkat yang mulai gagal).
  • Rekomendasi penilaian risiko kebakaran.
  1. Survei Thermal Untuk Bangunan, thermal bangunan adalah satu-satunya cara non-intrusif untuk menemukan insulasi yang hilang dan jembatan thermal di dalam struktur bangunan, seperti:
  • Identifikasi penghematan energi.
  • Pengecekan peralatan HVAC (Heating Ventilation dan Air-Conditioning).
  1. Survei Thermal Untuk Mekanik, inspeksi thermal peralatan mekanis mengidentifikasi masalah sebelum terjadikerusakan dan dapat mengurangi waktu henti mesin yang tidak direncanakan. Tujuannya adalah:
  • Membantu dalam penjadwalan instalasi baru.
  • Penilaian kinerja dasar.
  • Strategi Pemeliharaan Prediktif.
  1. Survei Thermal Untuk Minyak dan Gas Lepas Pantai
  2. Survei Thermal Untuk Deteksi Kebocoran dan kelembaban, Pencitraan thermal menyediakan metode non-destruktif untuk memahami sejauh mana dalam menemukan sumber kebocoran pipa bawah permukaan atau masuknya uap air ke dalam bangunan:
  • Membatasi kerusakan yang tidak perlu pada penutup lantai.
  • Dilakukan untuk mendukung klaim asuransi.
  • Commissioning gedung baru.
  1. Survei Thermal Untuk Pertanian, Dalam sektor pertanian banyak hal yang dapat dilakukan dengan teknik survei thermal.  Berikut beberapa hal yang dapat dilakukan:
  • Pemantauan rumah kaca.
  • Membuat penjadwalan irigasi.
  • Pembibitan.
  • Mendeteksi hama.
  • Mengevaluasi kematangan buah-buahan.
  • Mendeteksi memar pada buah-buahan.
  1. Survei Thermal Untuk Suhu Permukaan Tanah.

Land Surface Temperature (LST) adalah Suhu pada permukaan bumi yang merupakan hasil pantulan objek yang terekam oleh citra satelit pada waktu tertentu. LST dapat didefinisikan juga sebagai suhu permukaan rata – rata yang digambarkan dalam cakupan suatu piksel dengan berbagai tipe permukaan yang berbeda. Besarnya nilai LST dipengaruhi oleh panjang gelombang. Panjang gelombang yang paling sensitif terhadap suhu permukaan adalah inframerah thermal. Namun, pada dasarnya setiap panjang gelombang akan sensitif terhadap respon perubahan suhu yang mempengaruhi nilai pantul objek. Untuk dapat mengetahui informasi LST, dilakukan proses identifikasi suhu permukaan tanah dengan memanfaatkan gelombang thermal.

Survei pencitraan termal yang dilakukan PT.KHS dapat membantu Anda untuk mengidentifikasi kerusakan peralatan, pengecekan kerusakan pada komponen pembangkit listrik yang terletak di atas lahan yang luas, atau permasalahan lain yang membutuhkan kamera thermal dengan cepat, sehingga anda dapat dengan segera mengambil tindakan perbaikan.

Keunggulan dari jasa survei thermal kami adalah penggunaan teknologi canggih yaitu UAV dengan sensor H20T, sehingga proyek dapat selesai lebih efektif, efisien, akurat dengan harga yang bersahabat. Kami juga didukung dengan pilot yang handal dan bersertifikat sehingga anda tidak perlu khawatir terkait hasil dan keamanan saat proses survei. Tunggu apa lagi? Silahkan hubungi kami, PT. Kreasi Handal Selaras yang dapat memenuhi kebutuhan survei thermal perusahaan anda. 

Segera Hubungi kami! Untuk mengetahui informasi lebih lanjut tentang Jasa Survei Thermal. Paket informasi lengkap dapat disediakan berdasarkan permintaan.

REFERENSI

  1. Faradiva, Fella. Dkk. 2020. Land Surface Temperature (Lst) dalam https://www.handalselaras.com/land-surface-temperature-lst/ diakses pada 11 November 2022.
  2. Full Drone Solutions. 2019. Inspeksi Thermal secara Live dengan Dronedeploy dalam https://www.fulldronesolutions.com/inspeksi-thermal-secara-live-dengan-dronedeploy/ diakses pada 11 November 2022.
  3. Geoscan. Thermal Imaging survei dalam https://www.geoscan.aero/en/services/teplovizor diakses pada 10 November 2022.
  4. https://skyrevolutions.co.uk/thermal-imaging-surveys/ diakses pada 10 November 2022.
  5. Red Current. Thermographic surveis dalam https://www.red-current.com/thermal-imaging-surveys diakses pada 10 November 2022.
  6. Heli surveis. Thermal Imaging surveis dalam https://www.helisurveys.com.au/thermal-surveys diakses pada 10 November 2022.
  7. Fakultas Teknik Universitas Medan Area. 2020. Energi Termal (Energi Panas) dalam https://mesin.uma.ac.id/2020/03/08/energi-termal/ diakses pada 10 November 2022.
  8. Bagaimana cara kerja dan aplikasi thermal Imaging dalam https://www.kucari.com/bagaimana-cara-kerja-dan-aplikasi-thermal-imaging/ diakses pada 10 November 2022.

Menentukan Saleable Area Dalam Pembangunan Perumahan

Oleh: Arszandi Pratama, S.T., M.Sc., Elssany Noor, S.T., dan Dandy Muhamad Fadilah, S.T.

Saleable area merupakan area yang dapat dijual dalam hamparan area yang dimiliki. Menentukan saleable area merupakan suatu keharusan karena akan terkait dengan proyeksi bisnis dan juga rencana pengembalian investasi. Dalam operasionalnya informasi tersebut berupa masterplan atau pembagian persil atau blok tanah yang sangat berguna bagi konsumen yang hendak membeli rumah. 

Di dalam masterplan perumahan, konsumen dapat mengetahui posisi unitnya, total luas lantai seluruh bangunan dan luas area unit internal. Namun, sebelum melangkah lebih jauh, kita harus memahami dasar dalam menentuan lahan perencanaan pembangunan perumahan sampai nanti kita dapat menentukan jumlah unit rumah di lahan yang akan dibangun. Mari kita bahas!

Tahapan Dalam Penentuan Saleable Area

Dalam proses penentuan saleable area, berikut beberapa tahapannya:

  1. Mengetahui Informasi Terkait Luas Tanah dan Harga Tanah

Dalam proses membangun sebuah perumahan, hal mendasar yang harus dilakukan adalah menentukan lokasi pembangunan, mengetahui legalitas tanah, mengetahui luasan tanah dan harga tanah. Semua hal tersebut sangat penting untuk mempertimbangkan lahan perencanaan yang akan dilakukan pembangunan. Proses ini harus dilakukan diawal pada saat proses perencanaan untuk dapat menghitung investasi dalam akuisisi lahan untuk perumahan. 

  1. Melakukan pengecekan Regulasi Di Wilayah Perencanaan (Intensitas Pemanfaatan Ruang)

Dalam proses perencanaan pembangunan perumahan, hal penting lainnya adalah mengetahui dan melakukan analisis regulasi dari lahan perencanaan. Hal ini dilakukan untuk mengetahui perizinan dan peruntukan lahan yang telah diatur didalam RDTR (Rencana Detail Tata Ruang), serta intensitas pemanfaatan ruangnya. Intensitas pemanfaatan ruang adalah ketentuan teknis tentang kepadatan zona terbangun yang dipersyaratkan pada zona tersebut dan diukur melalui Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), dan Koefisien Daerah Hijau (KDH) baik di atas maupun di bawah permukaan tanah. Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang adalah ketentuan mengenai intensitas pemanfaatan ruang yang diperbolehkan pada suatu zona. Dalam hal regulasi setiap wilayah memiliki pengaturan zonasi terkait KDB dan KLB masing-masing sesuai dengan karakteristik dan kebutuhan pengembangan wilayahnya masing-masing. 

KDB adalah koefisien perbandingan antara luas lantai dasar bangunan gedung dengan luas persil/kavling. KDB maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan tingkat pengisian atau peresapan air, kapasitas drainase dan jenis penggunaan lahan. KDB maksimum dinyatakan dalam satuan persentase, misalnya di sebuah zona dengan KDB 60%, maka properti yang dapat dibangun luasnya tak lebih dari 60% dari luas lahan. KLB adalah koefisien perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan gedung dan luas persil/kavling. KLB minimum dan maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan harga lahan, ketersediaan dan tingkat pelayanan prasarana, dampak atau kebutuhan terhadap prasarana tambahan, serta ekonomi, sosial dan pembiayaan.

  1. Melakukan Survei Lahan (Survei Topografi)

Proses selanjutnya dari menentukan saleable area dalam perumahan adalah survei lahan. Banyak hal yang dilakukan pada saat survei lahan, seperti: survei keadaan lahan, pengukuran lahan, kegiatan di sekitar lokasi lahan dan survei topografi. Survei topografi adalah suatu metode untuk menentukan posisi tanda-tanda (features) buatan manusia maupun alamiah di atas permukaan tanah. Survei topografi juga digunakan untuk menentukan konfigurasi medan (terrain). Kegunaan survei topografi adalah untuk mengumpulkan data yang diperlukan untuk gambar peta topografis selain itu survei ini sangat berguna untuk mencari informasi permukaan tanah. Survei ini dilakukan untuk mengetahui ketinggian daratan dari wilayah yang akan dibangun. Selain itu, juga diperlukan untuk mengetahui kontur wilayah perencanaan. Dengan teknologi LiDAR, survei ini dapat dilakukan dengan lebih tepat dan cepat. 

Sumber: Data point cloud lidar yang diolah oleh PT.KHS
Sumber: Data kontur dari survei lidar yang diolah oleh PT.KHS
  1. Melakukan Analisa Segmentasi Pasar dan Besarnya Pangsa Pasar

Sebagai pengembang, hal penting lainnya dalam menentukan saleable area adalah melakukan analisa segmentasi pasar dan besarnya pangsa pasar yang akan diperoleh. Hal ini dimaksudkan untuk mengetahui target market pasar yang akan dituju sehingga dapat mempertimbangkan harga jual unit perumahan.

Menetapkan segmentasi pasar yang dibidik berpedoman kepada kondisi perekonomian penduduk setempat. Sebagai contoh: Jika di lokasi banyak terdapat pabrik maka calon konsumen yang dibidik adalah karyawan pabrik tersebut. Kita harus mampu memperkirakan harga yang sanggup dibeli oleh karyawan pabrik tersebut. Jika penjualan dengan memanfaatkan fasilitas KPR maka harus diperkirakan juga kemampuan mereka membayar uang muka dan angsuran KPR karena dengan KPR lah mereka sanggup membeli rumah. Jarang sekali seorang karyawan pabrik yang sanggup membeli rumah secara tunai. Jika lokasi berdekatan dengan komplek pemerintahan daerah maka pangsa pasar yang dibidik adalah Pegawai Negeri Sipil (PNS) yang bekerja di kantor tersebut. Begitu juga jika lokasi berada dekat dengan komplek sekolah atau perguruan tinggi maka pasar yang dibidik adalah para mahasiswa (orang tuanya) dan guru atau dosen yang beraktivitas di sekitar lokasi. 

Besarnya pangsa pasar (market share) yang bisa kita peroleh dapat dianalisa dengan melihat karakteristik demografi dan kemajuan ekonomi setempat. Jika di daerah tersebut, tingkat kehidupan ekonominya menengah ke bawah maka kita harus menyediakan produk yang juga ditujukan untuk masyarakat ekonomi kelas menengah ke bawah. Penyesuaian ini dilakukan untuk memperkirakan harga jual unit karena akan berhubungan dengan sistem pembiayaan perumahan yang akan digunakan. 

  1. Perkiraan Harga Jual Perumahan/ Unit Rumah

Dalam memperkirakan harga jual, sangat bergantung dengan proses sebelumnya yaitu: mengetahui luasan tanah dan harga tanah dan melakukan analisa segmentasi pasar dan pangsa pasar. Dengan hasil dari data sebelumnya, kita dapat memperkirakan harga jual dari perumahan yang hendak dibangun. Jika hasil analisis sebelumnya mengatakan bahwa perumahan tersebut sangat cocok dibangun untuk MBR, maka dapat dipastikan harga jual tersebut akan lebih rendah menyesuaikan ketentuan yang ada. Jika cocok dibangun untuk masyarakat menengah atas maka harga yang ditawarkan dapat lebih tinggi. 

  1. Perkiraan Luas Kavling dan Bangunan

Dalam melakukan perkiraan luas kavling dan bangunan, tahap-tahap sebelumnya menjadi dasar pertimbangan dalam pengambilan keputusan. Pada dasarnya, untuk menentukan luas kavling dan bangunan, agen developer harus mengikuti aturan pemerintah di wilayah perencanaan. Sebagai contoh: Jika ditentukan KDB 60%, maka area yang dapat dijadikan sebagai lahan untuk kavling-kavling rumah hanya 60% dari total luas tapak perumahan. Bila luas tapak 1 ha = 10.000 m , maka luas yang boleh digunakan untuk kavling-kavling rumah adalah 6.000 m². Sisa  40%, digunakan 25% untuk jalan lingkungan dan 15 % untuk sarana (musolla, TK, ruang terbuka hijau, dsb.) lingkungan perumahan sesuai standar pelayanan sarana minimal dari suatu wilayah administrasi perumahan tingkat RT, RW, Kelurahan dan Kecamatan.

Selain memperhatikan KDB, KLB, setelah mengetahui target market pasar dari hasil analisis sebelumnya, agen properti dapat mempertimbangkan tipe rumah yang akan dibangun. Sebagai contoh: apabila target market pasar perumahan adalah MBR maka kita dapat memilih tipe rumah 21, 36 atau mungkin 45. Jika target market pasar yang akan dipilih adalah menengah ke atas maka tipe yang lebih besar mungkin dapat dipilih. Biasanya, tipe unit rumah juga dapat menentukan jumlah unit rumah yang akan dibangun. Bila tipe unit besar, maka jumlah rumah akan dibangun lebih sedikit dibanding jika kita membangun tipe unit rumah yang lebih kecil.

  1. Pembuatan Masterplan Perumahan
Contoh Masterplan Perumahan
Sumber: Hasil Desain oleh PT.KHS

Langkah selanjutnya adalah proses pembuatan masterplan perumahan. Setelah melalui langkah panjang sebelumnya sehingga mendapatkan luasan kavling dan bangunan, maka agen developer perumahan dapat membuat masterplan perumahan sesuai dengan pertimbangan dari analisis sebelumnya. Untuk dapat membuat masterplan perumahan, dibutuhkan pembahasan lebih lanjut dengan pihak pemberi kerja. Biasanya akan membahas terkait saleable area, desain rumah yang diinginkan, fasilitas yang akan dibangun dan lain-lain.

Saleable area merupakan informasi area yang dapat dijual (saleable area) yang dimuat dalam iklan dan dalam penyediaan informasi area lantai properti. Beberapa informasi yang biasanya disediakan terkait saleable area adalah: Gross Floor Area (GFA) adalah Total luas lantai seluruh bangunan dengan menghitung struktur dinding terluar dan tidak mengurangi bukaan, termasuk balkon dan mezanin. Tetapi, rumus perhitungan GFA tidak termasuk area parkir mobil. Selain GFA biasanya masterplan akan memuat Net Floor Area (NFA). NFA adalah luas area unit internal, termasuk area balkon dan lift lobi pribadi yang berada di dalam unit. Dapat dikatakan bahwa NFA ialah luas sebenarnya dari sebuah unit yang dapat dipakai langsung oleh konsumen (daerah yang bisa digunakan lantai bangunan, untuk fungsi yang diinginkan).

  1. Menentukan Jumlah Unit Rumah

Pada tahapan sebelumnya, kita telah mencoba melakukan analisis perkiraan jumlah luasan kavling dan bangunan untuk pembuatan masterplan. Setelah tahap tersebut, dilanjutkan dengan menentukan jumlah unit rumah berdasarkan hasil analisis sebelumnya. Sesuaikan jumlah unit dengan luasan lahan kavling dan bangunan serta NFA dan GFA. Tahap ini menjadi lebih rinci lagi dibandingkan dengan tahapan pembuatan masterplan karena setelah mengetahui jumlah unit rumah maka akan dilanjutkan dengan pembuatan site plan dan denah rumah.

PENUTUP

Tahapan dalam menentukan saleable area sangat banyak dan membutuhkan beberapa macam analisis dan pertimbangan. Hal ini akan sangat membantu dalam merumuskan saleable area yang nantinya akan dimuat dalam masterplan perumahan untuk diinformasikan kepada konsumen. Dengan hasil analisis tersebut, proses tahapan perencanaan akan dilanjutkan ke tahap selanjutnya yaitu tahapan konstruksi pembangunan perumahan.

PT.KREASI HANDAL SELARAS merupakan jasa konsultan yang bergerak di bidang Arsitektur & Manajemen Konstruksi menawarkan PERENCANAAN ARSITEKTURAL, PERENCANAAN DED, MANAJEMEN KONSTRUKSI. Dengan keunggulan SDM yang handal dan berpengalaman serta harga yang bersahabat, kami siap membantu anda. Tunggu apa lagi? Silahkan hubungi kami, PT. Kreasi Handal Selaras yang dapat memenuhi kebutuhan arsitektur dan manajemen konstruksi perusahaan anda.

Untuk informasi lebih lanjut tentang Jasa Arsitektur dan Manajemen Konstruksi, silakan hubungi kontak yang tertera di website kami. Paket informasi lengkap dapat disediakan berdasarkan permintaan.

REFERENSI

  1. Peraturan Menteri ATR/ BPN Nomor 11 Tahun 2021 Tentang Tata Cara Penyusunan, Peninjauan Kembali, Revisi, Dan Penerbitan Persetujuan Susbtansi Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi, Kabupaten, Kota, Dan Rencana Detail Tata Ruang.
  2. https://asriman.com/tips-properti-cara-mudah-menganalisa-segmentasi-pasar-dan-besarnya-pangsa-pasar-yang-bisa-diperoleh/ Diakses 12 Oktober 2022.
  3. https://penilaian.id/2021/09/25/koefisien-dasar-bangunan-kdb/ Diakses 12 Oktober 2022.
  4. https://penilaian.id/2021/09/28/koefisien-lantai-bangunan-klb/ Diakses 12 Oktober 2022.
  5. https://dpu.kulonprogokab.go.id/detil/647/modul-rumah-sehat-bag-3-tata-masa-dan-ruang-tapak-kavling Diakses 17 Oktober 2022.
  6. https://www.raywhite.co.id/news/105404tipe-tipe-rumah-berdasarkan-luas-bangunannya Diakses 17 Oktober 2022.

Mempelajari Highest And Best Uses Analysis (HBU)

Oleh: Arszandi Pratama, S.T., M.Sc., M. Yusuf Fernaldy, S.Bns., dan Dandy Muhamad Fadilah, S.T.

Dalam melakukan optimalisasi dan penilaian aset, anda dapat menggunakan analisis Highest And Best Uses Analysis. Dengan menggunakan metode analisis tersebut, kita dapat memperoleh nilai dari properti yang hendak atau sudah kita investasikan. Metode analisis tersebut dapat menjawab beberapa pertanyaan seperti: Apakah properti tersebut layak, tidak layak, ataupun impas sehingga kita dapat mengetahui estimasi awal dari harga jual, harga beli, atau harga sewa properti. Jika sudah mengetahuinya, maka dapat melanjutkan tahap lainnya apabila ingin membangun properti. Berikut beberapa hal terkait Highest And Best Uses Analysis:

Pengertian

Highest And Best Uses Analysis selanjutnya ditulis analisis HBU merupakan sebuah konsep yang sangat dikenal dalam bidang manajemen aset real property, baik dalam hal optimalisasi aset maupun penilaian aset. Analisis HBU adalah analisis terhadap kegunaaan terbaik dan tertinggi dari suatu bidang tanah kosong (vacant land) ataupun tanah yang dianggap kosong (land as vacant).

Berikut manfaat dari HBU analisis, diantaranya:

  1. Dapat dijadikam acuan dalam rencana pengembangan tanah (bagi pemilik tanah), dan menjadi acuan dalam menawarkan kerjasama pengembangan dengan pihak investor.
  2. Sebagai acuan untuk para investor dalam melakukan penawaran kerja sama akan rencana pengembangan suatu tanah.
  3. Menjadi acuan bagi para Konsultan Investment Arranger dalam menjalankan perannya sebagai mediasi terhadap rencana kerjasama pengembangan suatu tanah.
  4. Berguna untuk acuan para Konsultan Perencana (Arsitek) dalam melakukan perencanaan pengembangan suatu tanah.

Analisis ini meliputi empat hal pokok yaitu, analisis kelayakan secara fisik (physically feasible), analisis kelayakan secara peraturan (legally permissible), analisis kelayakan secara keuangan (financially feasible), dan analisis produktivitas yang maksimal (maximally productive). Sebuah properti dikatakan telah memenuhi kriteria HBU bilamana secara fisik dimungkinkan, diizinkan secara peraturan, layak secara finansial, dan dapat memberikan hasil yang paling maksimal.

  1. Analisis Kelayakan Secara Fisik berkaitan dengan apakah suatu properti (bangunan) atau alternatif properti layak untuk didirikan di atas satu bidang tanah tertentu dengan karakteristik tanah yang tertentu pula. Karakteristik fisik tanah berupa lokasi, luas, bentuk, kontur, ataupun sifat tanah sangat berpengaruh terhadap alternatif property yang dapat dikembangkan di atasnya. Secara sederhana, sebuah hotel berbintang tidak layak dibangun di atas tanah yang luasnya hanya 3.000 m2. Namun, tanah dengan luas 3.000 m2 terlalu berlebihan untuk dibangun sebuah rumah tinggal. Beberapa hal yang dapat dilakukan pada saat akan menganalisis kelayakan secara fisik: bentuk dan ukuran lahan, utilitas umum, lokasi dan aksesibilitas. Kriteria memungkinkan secara fisik meliputi : (1) Bentuk tanah dan ukuran, (2) Topografi tanah (3) Lokasi tanah / Letak tanah (4) Sarana dan Prasarana/ Aksesibilitas.
  2. Analisis Kelayakan Secara Peraturan berkaitan dengan apakah suatu properti ataupun alternatif properti yang akan dikembangkan di atas suatu bidang tanah tertentu didukung atau diizinkan oleh ketentuan peraturan yang ada. Ketentuan peraturan berupa zoning (peruntukan tanah), building code (GSB, KDB (Koefisien Dasar Bangunan), KLB (Koefisien Luas Bangunan), KDH (Koefisien Dasar Hijau) ketinggian maksimal bangunan) dan ketentuan tentang RTRW/RDTR serta peraturan berkaitan dengan lalu lintas dan lingkungan hidup sangat berpengaruh terhadap alternatif properti yang dapat dikembangkan. 
  3. Analisis Kelayakan Secara Keuangan berkaitan dengan apakah properti ataupun alternatif properti dapat memberikan keuntungan atau pendapatan bersih (net income) yang positif. Analisis ini biasanya dilakukan setelah dua analisis yang pertama tersebut di atas dilakukan. Untuk menentukan kelayakan secara keuangan, perlu diestimasi dan diekspektasikan dari setiap potensial kegunaan terbaik dan tertinggi. Prospek masa depan dapat diestimasi dengan cara membandingkan dengan properti sejenis yang sudah berjalan. Analisis pasar, mikro dan makro ekonomi sangat diperlukan. Selanjutnya, hal-hal yang juga harus diperhatikan adalah mengenai pendapatan potensial (potential income), tingkat kekosongan (vacancy rate), biaya operasi (operating cost), pendapatan bersih (net income), dan tingkat pengembalian (discount rate/capitalization rate). Sebuah properti dikatakan layak secara keuangan bilamana dapat memberikan pendapatan bersih yang positif. Seberapa besar pendapatan bersih yang dapat dikatakan layak sangat tergantung pada preferensi masing-masing investor.
  4. Analisis Produktivitas Yang Maksimal. Sebuah properti atau alternatif properti dikatakan memiliki produktivitas yang maksimal bilamana memiliki tolak ukur finansial yang lebih baik dibanding properti atau alternatif properti lainnya. Tolak ukur finansial yang biasanya digunakan adalah Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period, Return on Investment (ROI), Benefit Cost Ratio. Bilamana dua atau lebih alternatif properti sama-sama menunjukan hasil analisis layak secara fisik, diizinkan secara peraturan, dan layak secara keuangan, maka alternatif properti yang memenuhi kriteria HBU adalah alternatif properti yang memiliki tolok ukur finansial yang lebih baik dibanding alternatif properti lainnya. Berikut rumusnya:
  • Net Present Value (NPV)

Net Present Value merupakan metode analisis keuangan yang memperhatikan adanya perubahan nilai uang karena faktor waktu; proyeksi arus kas dapat dinilai sekarang (periode awal investasi) melalui pemotongan nilai dengan faktor pengurang yang dikaitkan dengan biaya modal (persentase bunga) (Subagyo, 2007). Proyek akan dinilai layak jika NPV bernilai positif dan dinilai tidak layak jika NPV bernilai negatif. Rumusan yang biasa digunakan dalam menghitung NPV adalah sebagai berikut :

Keterangan:

NPV : Nilai sekarang bersih

(C)t : Arus kas masuk tahun ke-t

(Co)t : Arus kas keluar tahun ke-t

n : umur unit usaha hasil investasi

i : Arus pengembalian (rate of return)

t : waktu

  • Internal Rate of Return (IRR)

Internal Rate of Return merupakan metode penilaian kelayakan proyek dengan menggunakan perluasan metode nilai sekarang. Pada posisi NPV = 0 akan diperoleh tingkat persentase tertentu. Proyek dinilai layak jika IRR lebih besar dari persentase biaya modal (bunga kredit) atau sesuai dengan persentase keuntungan yang ditetapkan oleh investor, dan sebaliknya, proyek dinilai tidak layak jika IRR lebih kecil dari biaya modal atau lebih rendah dari keinginan investor (Subagyo, 2007).

Dimana :

i1 = discount factor (tingkat bunga) pertama dimana diperoleh NPV positif

i2 = discount factor (tingkat bunga) kedua dimana diperoleh NPV negative.

NPV+ = NPV bernilai positif

NPV- = NPV bernilai negatif

Jika IRR lebih besar (>) dari bunga pinjaman, maka diterima

Jika IRR lebih kecil (<) dari bunga pinjaman, maka ditolak

  • Metode Payback Period (PP) merupakan metode yang digunakan untuk menghitung lama periode yang diperlukan untuk mengembalikan uang yang telah diinvestasikan dari aliran kas masuk (Proceeds) tahunan yang dihasilkan oleh proyek investasi tersebut. Apabila proceeds setiap tahunnya jumlahnya sama maka Payback Period (PP) dari suatu investasi dapat dihitung dengan cara membagi jumlah investasi (outlays) dengan proceeds tahunan, dalam hal ini digunakan rumus sebagai berikut :

Keterangan:

n: tahun terakhir dimana kas yang masuk belum dapat menutup investasi awal

a: jumlah investasi awal

b: jumlah investasi pada tahun ke n

c: jumlah kumulatif kas pada tahun ke n + 1

  • Return On Investment (ROI)

Return On Investment (ROI) merupakan rasio yang menunjukkan hasil dari jumlah aktiva yang digunakan dalam perusahaan atau suatu ukuran tentang efisiensi manajemen. Rasio ini menunjukkan hasil dari seluruh aktiva yang dikendalikan dengan mengabaikan sumber pendanaan, rasio ini biasanya diukur dengan persentase. Setiap investasi yang bernilai ROI positif dapat dianggap sebagai investasi yang memberikan pengembalian yang baik. ROI positif menandakan bahwa total biaya investasi dapat dikembalikan dan juga dapat memperoleh laba dari sisa biaya investasi tersebut. Sedangkan ROI negatif menunjukan pendapatan yang didapatnya tidak dapat menutupi total biaya investasi yang dikeluarkannya. ROI dapat dirumuskan sebagai berikut:

  • Benefit Cost Ratio

Metode Benefit Cost Ratio (BCR) memberikan penekanan pada nilai yang memberikan perbandingan antara manfaat (benefit) yang akan diperoleh dengan aspek biaya dan kerugian yang akan ditanggung (cost) pada suatu investasi.

BCR=Benefit/Cost atau ( ∑Benefit )/( ∑Cost ) Apabila

BCR > 1 maka investasi layak (Feasible)

BCR < 1 maka investasi tidak layak (Unfeasible)

Penutup

Untuk mengetahui nilai dan optimalisasi atas properti yang akan dijual, dibeli, ataupun disewakan, beberapa tahapan dalam analisis Highest And Best Uses Analysis dapat dijadikan sebagai salah satu bahan pertimbangan untuk mengambil keputusan. Semua aspek yang dianalisis merupakan aspek penting yang dapat menjadi pertimbangan penilaian dan optimalisasi properti. Dengan begitu, kita dapat mencari alternatif penjualan, pembangunan, pembelian, ataupun sewa properti.

PT.KREASI HANDAL SELARAS merupakan jasa konsultan yang bergerak di bidang Arsitektur & Manajemen Konstruksi menawarkan PERENCANAAN ARSITEKTURAL, PERENCANAAN DED, MANAJEMEN KONSTRUKSI. Dengan keunggulan SDM yang handal dan berpengalaman serta harga yang bersahabat, kami siap membantu anda. Tunggu apa lagi? Silahkan hubungi kami, PT. Kreasi Handal Selaras yang dapat memenuhi kebutuhan arsitektur dan manajemen konstruksi perusahaan anda.

Untuk informasi lebih lanjut tentang Jasa Arsitektur dan Manajemen Konstruksi, silakan hubungi kontak yang tertera di website kami. Paket informasi lengkap dapat disediakan berdasarkan permintaan.

REFERENSI

  1. Haeruddin, R. (2021). Pengaruh Manajemen Aset Terhadap Optimalisasi Pemanfaatan Aset Tetap Di Provinsi Sulawesi Barat. Universitas Hasanuddin. Makassar.
  2. Ahliwan, Dkk. (2015). Analisis Kelayakan Investasi Properti Pembangunan Ruko Dengan Sistem Bangun Bagi (Studi Kasus Lahan Di Jalan Danau Sentarum Kota Pontianak). Vol.1, No.1. Universitas Tanjung Pura. 
  3. Lestari, D. (2021). Pengaruh Manajemen Aset Terhadap Optimalisasi Aset Tetap Pada Pemerintah Daerah Kota Palopo (Studi Empiris di BPKAD Kota Palopo). Universitas Muhamdiyah Palopo.
  4. Siahaan T.G. Dkk. (2019) Analisis Optimalisasi Aset Milik Pemerintah Provinsi Sulawesi Utara (Studi Kasus Tanah Bekas Bangunan Uptd Metrologi Di Jalan Sam Ratulangi Nomor 87 Manado). Universitas Sam Ratulangi. Manado
  5. Modul Pemeriksaan Industri Real Estate. (2013). Direktorat Jenderal Pajak
  6. https://www.djkn.kemenkeu.go.id/kpknl-serang/baca-artikel/14316/Penilaian-Menggunakan-Metode-Perbandingan-Data-Pasar-untuk-Pemindahtanganan-dan-Pemanfaatan-Barang-Milik-Negara-BMN.html#:~:text=Dalam%20pelaksanaannya%2C%20Pendekatan%20data%20Pasar,yang%20terkait%20melalui%20proses%20perbandingan. Diakses pada 2 Oktober 2022.
  7. https://prodi4.stpn.ac.id/wp-content/uploads/2020/2020/Modul/Semester%203/Penilaian%20Bidang/Modul%202.%20Pendekatan%20Perbandingan%20Data%20Pasar.pdf Diakses pada 2 Oktober 2022.
  8. https://grapadikonsultan.co.id/hbu-manfaat-analisis-dan-tujuan/ Diakses pada 25 Oktober 2022.

Pemanfaatan Data LiDAR Untuk Analisis Hidrologi Dalam Pembangunan Perumahan

Oleh: Arszandi Pratama, S.T, M.Sc, Tike Aprillia S.T dan Dandy Muhamad Fadilah, S.T

Dalam merencanakan kawasan perumahan sangat penting untuk mengetahui titik potensi sumber banjir. Analisis hidrologi menjadi salah satu analisis penting dalam proses pembuatan masterplan perumahan, karena dari analisis hidrologi kita dapat mengetahui titik potensi sumber banjir di kawasan perencanaan, merencanakan tinggi lantai bangunan, perencanaan sistem drainase, bahkan penanggulangan bencana di kawasan perumahan. Salah satu contoh kegunaan analisis hidrologi dalam pembangunan perumahan adalah untuk melengkapi Izin Peil Banjir sebelum sebuah pengembang mulai mengerjakan proyek perumahan. Untuk itu dalam proses perencanaan kawasan perumahan penting sekali untuk melakukan analisis hidrologi. Mari kita bahas mengenai apa peran penting analisis hidrologi untuk kawasan perumahan? Data apa saja yang dibutuhkan dalam analisis hidrologi? Bagaimana pemanfaatan Teknologi LiDAR dalam proses analisis hidrologi?. 

Pentingnya Analisis Hidrologi

Analisis Hidrologi dimaksudkan untuk melakukan analisis dari informasi / fakta di lapangan mengenai fenomena hidrologi untuk mendapatkan hasil kajian yang dibutuhkan dalam proses analisis lanjutan yang berguna untuk perencanaan / pembangunan perumahan. Analisis hidrologi berperan penting untuk memutuskan apakah lokasi tersebut layak untuk dijadikan perumahan atau tidak sekaligus dapat sebagai bahan masukan dalam merencanakan mitigasi bencana. Contoh fenomena hidrologi yang dimaksud adalah: besarnya curah hujan, penguapan, lama penyinaran matahari, kecepatan angin, debit sungai, tinggi muka air sungai, kecepatan aliran dan konsentrasi sedimen sungai. Dengan mengetahui fenomena hidrologi didukung dengan data lain yang diperlukan maka akan sangat berguna dalam proses perencanaan pembangunan perumahan. 

Tujuan Analisis Dalam Pembangunan Perumahan

  1. Mengumpulkan informasi terkait kondisi/ fakta hidrologi di kawasan perencanaan;
  2. Sebagai bahan pertimbangan dalam melakukan perencanaan pembangunan perumahan;
  3. Sebagai bahan pertimbangan dalam penggunaan material bangunan perumahan;
  4. Mitigasi bencana.

Beberapa Data Yang Dibutuhkan Dalam Proses Analisis Hidrologi

  1. Data Iklim
  2. Data Topografi
  3. Data Tata Guna Lahan
  4. Data Jenis Tanah
  5. Data Sungai/ Waduk dan lainnya

Pemanfaatan LiDAR Dalam Analisis Hidrologi

LiDAR adalah teknologi yang menerapkan sistem penginderaan jauh sensor aktif untuk menentukan jarak dengan menembakkan sinar laser yang dipasang pada wahana pesawat. Sistem LiDAR pada umumnya banyak beroperasi dengan menggunakan gelombang near infrared (NIR). Namun beberapa sensor pun ada yang menggunakan spektrum gelombang hijau untuk menembus air dan mendeteksi keadaan di dasar air. Data yang dihasilkan dari akuisisi data LiDAR yaitu data dalam bentuk point cloud. Point cloud merupakan kumpulan titik yang mewakili bentuk atau fitur tiga dimensi (3D). Setiap titik memiliki koordinat X, Y, dan Z. Ketika terdapat banyak kumpulan point cloud yang disatukan, maka point cloud tersebut akan membentuk suatu permukaan atau objek dalam bentuk 3D. 

Data point cloud dapat digunakan untuk membuat model tiga dimensi permukaan bumi (3D), seperti digital elevation model (DEM), digital surface model (DSM), dan normalized digital surface model (NDSM). Selain itu, DEM yang dihasilkan pun dapat digunakan lagi untuk membuat garis kontur. Dalam analisis hidrologi, peran LiDAR adalah untuk menghasilkan Data DEM yang yang berguna untuk mengetahui topografi di kawasan perencanaan perumahan. Data DEM juga memiliki peranan penting untuk analisis lanjutan lainnya.

Contoh data DEM dari akuisisi LiDAR

Studi Kasus Proyek PT.KHS: Pemanfaatan LiDAR Dalam Studi Peil Banjir Kawasan Perumahan

Definisi Peil Banjir adalah pengaturan ketinggian minimal lantai bangunan yang ditentukan berdasarkan lokasi perumahan tersebut, yang bertujuan untuk mencegah air banjir meluap dan masuk ke dalam bangunan jika lantai terlalu rendah pada daerah yang memiliki intensitas pembangunan yang tinggi, rekomendasi Peil Banjir sangat dibutuhkan karena tingkat rawan banjir yang lebih beresiko.  Izin peil banjir ini adalah salah satu dari sekian izin yang harus dilengkapi sebelum sebuah pengembang mulai mengerjakan proyek perumahan. Tentu ketetapan tentang kerendahan muka tanah ini sangat berpengaruh bagi kelancaran pembangunan dan pengarahan desain bagian bawah sebuah bangunan. 

Dalam proses pengerjaannya, output yang dihasilkan oleh Tim KHS adalah dapat mengetahui debit banjir rencana yang digunakan untuk permodelan hidrolis banjir, mengetahui sistem air di area site dan rekomendasi pengelolaannya, menentukan level muka air banjir, serta memberikan rekomendasi peil banjir di kawasan perumahan.

Dalam studi kasus ini, Teknologi LiDAR digunakan untuk proses mendapatkan data ketinggian dan kontur kawasan yang sangat dibutuhkan dalam proses analisis hidrologi untuk studi peil banjir di kawasan perumahan. Dengan pengalaman proyek tersebut kami berpengalaman dalam proses pengambilan data ketinggian dan kontur kawasan perumahan menggunakan LiDAR serta melakukan analisis hidrologi. 

Skema Dasar Perencanaan Peil Banjir

Penutup

Analisis hidrologi menjadi sangat penting dalam proses pemilihan lokasi ataupun bahan pertimbangan mitigasi bencana di kawasan perumahan. Tidak hanya fenomena hidrologi yang dibutuhkan dalam proses analisis hidrologi, namun perlu data-data lain yang menunjang dalam proses analisisnya. Salah satunya adalah data ketinggian dan kontur kawasan. Untuk mendapatkan data tersebut, penggunaan teknologi LiDAR sangat berperan penting. PT. KHS memiliki sumber daya yang handal dalam penggunaan teknologi LiDAR.

Selain berpengalaman dalam mengerjakan proyek Analisis Hidrologi, kami juga berpengalaman dengan penggunaan teknologi LiDAR. PT.KHS juga didukung dengan teknologi UAV canggih dan pilot yang handal dan bersertifikat sehingga anda akan mendapatkan hasil kerja yang memuaskan dengan harga yang bersahabat. Tunggu apa lagi? Silahkan hubungi kami, PT. Kreasi Handal Selaras yang dapat memenuhi kebutuhan jasa LiDAR dan analisis hidrologi perusahaan anda. 

Untuk informasi lebih lanjut tentang Jasa Survei dan Pemetaan, silakan hubungi kami. Paket informasi lengkap dapat disediakan berdasarkan permintaan.

REFERENSI

  1. Apa itu Lidar. https://www.handalselaras.com/apa-itu-lidar/ Diakses pada 11 Oktober 2022.
  2. Negoro, Agung Noto dan Pramawan, Heri. (2008). Perencanaan Teknis Embung Silandak Sebagai Pengendali Banjir Kali Silandak Semarang – Jawa Tengah. Skripsi Universitas Dipenogoro.
  3. Tak Sekedar Kejar Untung, Developer Mesti Bereskan Analisa Hidrologi dalam https://rakyatbengkulu.com/2022/01/23/tak-sekedar-kejar-untung-developer-mesti-bereskan-analisa-hidrologi/ Diakses pada 11 Oktober 2022.
  4. Peil Banjir – Penting dlakukan Untuk Membangun Sebuah Proyek dalam https://smartplusconsulting.com/2019/07/peil-banjir-penting-dilakukan-sebelum-membangun-sebuah-proyek/ Diakses pada 21 Oktober 2022.
  5. Rekomendasi Peil Banjir dalam https://perizinanrealestate.wordpress.com/jenis-perizinan/rekomendasi-teknis/rekomendasi-peil-banjir/ Diakses pada 21 Oktober 2022.
  6. PT. Kreasi Handal Selaras. (2022). Studi Kasus Proyek Studi Peil Banjir Kawasan Perumahan.

Mengenal Tahapan Cut And Fill Dalam Persiapan Lahan

Oleh: Arszandi Pratama, S.T, M.Sc, Tike Aprillia S.T dan Dandy Muhamad Fadilah, S.T

Dalam persiapan lahan untuk gedung atau konstruksi lainnya seperti jalan, bendungan, dan lainnya proses Cut and Fill sangat lah penting.  Cut and fill merupakan salah satu istilah dalam konstruksi yang dikenal dengan menggali dan menimbun. Jadi Cut and Fill merupakan proses pengerjaan tanah dimana sejumlah material baik tanah maupun bebatuan yang diambil dari tempat tertentu dan kemudian dipindahkan ke tempat lain agar tercipta elevasi yang diinginkan. Oleh karena itu, sebelum pengerjaannya dibutuhkan pengukuran dan perhitungan yang teliti. Proses ini umumnya dilakukan pengembang untuk melakukan perataan lahan yang berkontur sehingga pembangunan kawasan perencanaan lebih efisien.

Tujuan Cut and Fill

Umumnya tujuan Cut and Fill adalah untuk menciptakan permukaan tanah yang lebih rata agar proses konstruksi pembangunan lebih mudah. Berikut beberapa tujuan dari cut and fill:

  1. Mencegah terjadinya penurunan permukaan tanah
  2. Meratakan permukaan tanah
  3. Menyangga bebatuan di sekelilingnya agar tidak longsor atau amblas
  4. Memberikan akses ke area lain.

Faktor Yang Mempengaruhi Proses Cut And Fill

Dalam proses Cut and fill, ada banyak faktor yang mempengaruhi prosesnya. Salah satunya adalah kondisi tanah. Inilah salah satu bagian penting dalam konstruksi dimana tanah sendiri merupakan material yang terdiri dari agregat mineral-mineral padat. Material tersebut tersementasi satu sama lain disertai dengan bahan organik yang melapuk serta zat cair dan gas yang akan mengisi ruang antara partikel padat dalam tanah. Salah satu contoh jenis tanah adalah lempung. Tanah ini sifatnya adalah kohesif dan plastis. Kondisi material tersebutlah yang bisa mempengaruhi volume tanah serta proses pendistribusiannya. Keadaaan material tersebut bisa digambarkan ke dalam beberapa kondisi, yaitu:

  • Keadaan asli, maksud dari “keadaan asli” adalah suatu kondisi material sebelum dilakukan pengerjaan atau ketika masih dalam ukuran alam. Keadaan inilah yang digunakan sebagai dasar perhitungan jumlah pemindahan.
  • Keadaan lepas adalah suatu kondisi tanah setelah diadakan pengerjaan. Contohnya adalah tanah yang berada di depan dozer blade ataupun di atas dump truck. Dalam kondisi ini ada penambahan rongga udara di antara butiran-butiran tanah. Hal ini membuat volume menjadi lebih besar.
  • Keadaan padat, keadaan ini adalah ketika material ditimbun dan dilakukan proses pemadatan. Pada kondisi ini maka terjadi perubahan volume karena adanya penyusutan rongga udara diantara partikel-partikel tanah yang membuatnya berubah ukuran meskipun beratnya tetap. Volume tanah setelah dilakukan pemadatan bisa jadi lebih besar maupun lebih kecil yang tergantung pada usaha pemadatan yang dilakukan.

Pada kedua proses cut and fill, maka dibutuhkan alat berat. Operator khusus juga dibutuhkan dalam pendistribusian tanah ini. Hal ini akan mendukung kerja konstruksi khususnya dalam mengawali sebuah proyek. Hal ini akan menjadi salah satu faktor penentu besaran budget proyek sampai dengan keberhasilan konstruksi yang dijalankan.

Pengaplikasian Metode Cut And Fill

  • Contoh pengaplikasian cut and fill yaitu saat pembukaan lahan baru, dimana sebelum melakukan kegiatan konstruksi bangunan akan dilakukan proses cut and fill agar sesuai dengan level yang diinginkan. Misalnya pembangunan gedung baru, pembuatan pondasi dan pekerjaan-pekerjaan sipil lainnya.
  • Pada pekerjaan pembuatan jalan, proses cut and fill dilakukan agar kondisi jalan rata, sesuai elevasi dan lebar yang diinginkan. Misalnya pembuatan jalan yang mana harus memotong tebing, ataupun memotong level tanah agar sesuai dengan rencana tebal limestone dan beton.
  • Cut and fill pada pertambangan dilakukan untuk mengambil material alam yang berharga. Kemudian bekas galian akan di urug kembali dengan tanah bebatuan agar dinding tanah tidak ambruk.

Tahapan Perencanaan Proses Cut And Fill

Dalam sebuah pembangunan atau pembukaan lokasi baru dalam konstruksi selalu berkaitan dengan proses penggalian tanah (cut) dan pengurugan tanah (fill). Dalam hal ini, maka pekerjaan tanah dapat diklasifikasikan menjadi 2 jenis contoh data permukaan tanah yaitu permukaan tanah asli (original ground) dan permukaan tanah yang direncanakan (design ground). Berikut merupakan langkah-langkah perencanaan cut and fill suatu lahan yang akan dikerjakan:

Gambar Langkah Perencanaan Cut And Fill

Sumber: Angga Nugraha dalam Perencanaan Cut And Fill (Teknik Sipil dan Lingkungan IPB)
  1. Original Ground

Yang dimaksud adalah peninjauan lokasi lahan existing yang akan dieksekusi atau dilakukan pembangunan sesuai peruntukannya. Hal ini agar diketahui lokasi tersebut berada dimana, akses jalan ataupun prasarana yang ada disana seperti apa, kondisi lingkungan, kondisi tanah serta data-data pendukung lainnya bagaimana, yang kemudian akan digunakan untuk perencanaan pembangunan lahan (design ground) serta faktor inilah akan menjadi penentu awal yang mempengaruhi besar kecilnya biaya yang akan dibutuhkan untuk pembangunan sesuai peruntukannya.

Contoh Data Ground Existing Yang Disurvei Menggunakan UAV LiDAR.

Sumber: Olahan Data PT. Kreasi Handal Selaras, 2022.

  1. Surveying/ Pengukuran Lahan

Langkah selanjutnya setelah peninjauan lokasi, maka dilakukanlah pengukuran lahan baik secara manual maupun menggunakan alat ukur seperti Lidar, theodolite, atau GPS maupun alat ukur lainnya. Hal ini bertujuan untuk mengetahui secara presisi bentuk kontur lahan maupun batas lahan di lokasi tersebut. Hasil ini digunakan untuk menentukan perencanaan cut and fill lahan, penyediaan prasarana seperti jalan, instalasi air maupun titik-titik bangunan yang akan dibangun.

Contoh Kegiatan Survei Tim PT Kreasi Handal Selaras Dalam Pengambilan Data Untuk Membuat Kontur Menggunakan GPS Dan UAV LiDAR.

Sumber: Kegiatan survey kontur menggunakan GPS dan UAV LiDAR yang dilakukan PT. Kreasi Handal Selaras, 2022.

(Catatan Penulis: Hal ini tidak perlu dilakukan apabila lokasi lahan sudah mempunyai peta situasi yang terdapat garis-garis konturnya)

  1. Pengolahan Data Hasil Survey dan Perencanaan Lahan (Ground Design)

Data yang telah didapat dari hasil survei atau pengukuran lahan kemudian diolah agar dapat disajikan secara visual sehingga memudahkan dalam tahap pembangunan maupun perencanaan biayanya. Sebagai contoh, data lahan didapat dengan mengukur lahan menggunakan alat theodolite, kemudian data tersebut diinput kedalam software yang dapat menyajikan kontur seperti Surfer, CAD,  ataupun software-software GIS lainnya. Hasil pengolahan data tersebut dapat digunakan untuk merencanakan bangunan apa saja yang akan dan perlu disediakan disana, jenis prasarana apa saja yang perlu dibuat disana, instalasi airnya seperti apa agar dapat menyediakan kebutuhan air di lokasi tersebut serta titik-titik bangunannya yang akan dibangun di lokasi mana sehingga besarnya cut and fill tanah dapat menyesuaikan.

Contoh Pengolahan Data Hasil Survey Di Software Autocad

Sumber: Olahan Data PT. Kreasi Handal Selaras, 2022.

Contoh Gambar Penampang Galian (Cut) dan Timbunan (Fill)

Sumber: Angga Nugraha dalam Perencanaan Cut And Fill (Teknik Sipil dan Lingkungan IPB)

(Catatan Penulis: Perhitungan kebutuhan volume cut and fill dapat juga dilakukan manual dengan cara menghitung secara matematis tergantung kontur atau bentuk lahannya, misalnya berbetuk persegi yang tinggal mengitung volume persegi (p x l x t), misal berbetuk trapesium tinggal menggunakan rumus volume trapesium maupun lainnya, kuncinya terdapat pada data pengukuran lahan)

Contoh Gambar Penampang Galian (Cut) dan Timbunan (Fill)

Sumber: https://jasapengurukantanah.blogspot.com/p/cut-fill-land.html

Dari proses ini akan didapatkan jumlah volume yang perlu digali dan ditimbun, yang kemudian dapat digunakan dalam perhitungan RAB.

  1. Perhitungan RAB (Rencanan Anggaran Biaya)

Setelah diketahui kontur tanah dan dibuat desain perencanaan bangunan apa saja yang akan dibangun dan disediakan disana, maka dapatlah dihitung besarnya jumlah biaya yang perlu dikeluarkan terutama untuk hal paling pertama yaitu besarnya biaya cut and fill di lahan tersebut sesuai volume yang telah dihitung dan didapat dari data pengukuran dan pengolahan data.

(Catatan Penulis: untuk perhitungan RAB Cut and Fill diperlukan juga pengetahuan mengenai estimasi sewa alat yang dibutuhkan. Misal dalam cut, maka dibutuhkan excavator untuk menggali tanah, truk untuk mengangkut tanah yang dibuang, dozer untuk perataan tanah, serta biaya penyewaan area buangan tanah. Sedangkan untuk fill, maka dibutuhkan tanah untuk menimbun (dimana perhitungan tanah harus dikalikan waste, misal kebutuhan sesuai perhitungan adalah 1 m3, maka dibuatlah harga pembelian tanah sebanyak 1.2 x volume yaitu 1 m3 sehingga kebutuhan timbunan perhitungan 1 m3 perhitungan sama dengan 1.2 m3 total tanah real yang dibutuhkan dilapangan), truk untuk mengakut tanah ke lokasi, dozer untuk pemadatan dan perataan tanah)

Contoh Gambar Penampang Galian (Cut) dan Timbunan (Fill)

Sumber: Angga Nugraha dalam Perencanaan Cut And Fill (Teknik Sipil dan Lingkungan IPB)

(Catatan Penulis: Dalam proses cut and fill yang baik adalah saat mengcut tanah/menggali tanah, tanah galian tersebut harus bisa dimanfaatkan sebaik mungkin untuk mengfill tanah/menimbun tanah di titik bagian lokasi lain yang membutuhkan untuk ditimbun, hal ini bertujuan agar biaya cut fill dapat ditekan seminimal mungkin sehingga tidak terjadi overcost dikarenakan metode ini dapat mengurangi jumlah biaya untuk pembuangan tanah maupun biaya untuk pembelian tanah timbunan)

  1. Eksekusi/ Pelaksanaan Pembangunaan

Tahap terakhir setelah tahap-tahap diatas didapat, maka dilakukan pada tahap pembangunannya sesuai dengan rencana.

Penutup

Cut and fill sangat penting dalam proses perencanaan pembuatan perumahan, jalan, atau kegiatan konstruksi lainnya. Perencanaan cut and fill ini tidak sesederhana menggali dan menimbun saja. Kesalahan pengukuran dan perencanaan dalam tahapan ini dapat mengakibatkan banjir, longsor, dan hal lainnya. Salah satu hal terpenting lainnya adalah pada saat peninjauan lokasi dan pengukuran lahan. Dengan data yang presisi maka dapat membantu memperlancar proses kegiatan cut and fill. Selain itu, aspek perencanaan kedepannya  juga sangat terkait dalam cut and fill.

PT. KHS berpengalaman dalam melakukan survei topografi yang dibutuhkan dalam proses cut and fill. Penggunaan teknologi LiDAR dapat membantu proses cut and fill lebih cepat dan tepat. PT.KHS juga didukung dengan pilot yang handal dan bersertifikat dengan harga jasa yang bersahabat. Tunggu apa lagi? Silahkan hubungi kami, PT. Kreasi Handal Selaras yang dapat memenuhi kebutuhan survei topografi untuk proses cut and fill dalam proyek perusahaan anda. 

Untuk informasi lebih lanjut tentang Jasa Survei dan Pemetaan, silakan hubungi kami. Paket informasi lengkap dapat disediakan berdasarkan permintaan.

REFERENSI

  1. https://www.rei.or.id/newrei/berita-standar-ganda-beleid-cut-and-fill.html#:~:text=Dalam%20usaha%20properti%2C%20Cut%20and,pembangunan%20kawasan%20perumahan%20lebih%20efisien. Diakses pada 2 Oktober 2022.
  2. https://www.greenplanet.co.id/index.php/ind/single?id=166&category=Cut+and+Fill+Proyek Diakses pada 2 Oktober 2022.
  3. https://alitmix.com/mengenal-cut-and-fill-dan-perhitungan-volumenya/ Diakses pada 2 Oktober 2022.
  4. https://www.slideshare.net/AnggaNugraha15/perencanaan-cut-and-fill-lahan Diakses pada 2 Oktober 2022.
  5. https://www.jasaurug.com/read/cut-and-fill-lahan-proyek Diakses pada 2 Oktober 2022.
  6. https://jasapengurukantanah.blogspot.com/p/cut-fill-land.html .Diakses pada 2 Oktober 2022.
  7. Hasil survei lapangan dan analisis dari Tim Kreasi Handal Selaras, 2022.

Sekilas Menganalisis Pasar Properti (Property Market Analysis)

Oleh: Arszandi Pratama, S.T, M.Sc dan Dandy Muhamad Fadilah, S.T.

Dalam menentukan investasi properti untuk rumah pribadi, perkantoran, untuk bisnis perumahan (sewa atau jual) atau jenis properti lainnya kita sering kali sulit untuk menentukan indikator apa yang penting sebelum kita mengambil keputusan. Beberapa pertanyaan akan muncul sebelum menentukan pilihan seperti; apakah pasar di lokasi ini bagus? apakah ada permintaan atau pasar yang membeli atau menyewa? apakah pembeli mampu untuk membeli atau menyewa properti kita? apakah dalam timing yang tepat? Sebelum pertanyaan semua itu keluar, mungkin bisa kita mulai dari preferensi lokasi yang kita sukai. 

Pengertian Property Market Analysis

Menurut Kahr dan Tomsett, analisis pasar properti atau property market analysis merupakan suatu pandangan yang menyeluruh terhadap penawaran dan permintaan terhadap atribut properti atau analisa terhadap permintaan dan penawaran properti di wilayah tertentu. Properti yang dimaksud dapat berupa real property maupun personal property. Stephen F. Fanning mendefinisikan analisis pasar real estate sebagai analisis terhadap atribut-atribut produktif dari suatu bentuk real estate yang ditentukan oleh permintaan terhadap real estate dan penawaran kompetitif dari real estate pada pasar.

Analisis pasar dapat menjadi bagian yang terpisah dari penilaian tetapi penilaian tidak akan terpisah dari analisis pasar. Selain menyediakan data dalam identifikasi highest and best use properti, analisis pasar berfungsi untuk mengidentifikasi faktor-faktor penentu dari nilai yang akan digunakan pada pendekatan-pendekatan penilaian. Setelah diidentifikasi, faktor-faktor tersebut dianalisis lebih dalam untuk diketahui signifikansinya terhadap nilai. Dalam pendekatan data pasar, tingkat signifikansi masing-masing atribut properti inilah yang menjadi dasar dalam melakukan penyesuaian karena banyaknya data dan waktu yang dibutuhkan, efisiensi sumber daya dapat dilakukan dengan pemisahan analisis dari kegiatan penilaian dan pemfokusan analisis pada:

  1. Tipe properti yang sering menjadi objek permohonan penilaian; dan
  2. Area yang sering menjadi lokasi objek penilaian.

Hal ini dilakukan supaya berbagai kegiatan penilaian yang sejenis dapat didasari oleh sebuah analisis pasar properti. Terlepas dari hal tersebut, analisis pasar insidental terkadang perlu dilakukan apabila dibutuhkan.

Dalam analisis pasar sebagai dasar penyesuaian, penilai dapat menggunakan analisis kualitatif dan/atau analisis kuantitatif. Analisis kuantitatif diperoleh dengan membandingkan objek penilaian dengan data pembanding yang dinyatakan dalam jumlah numerik (jumlah rupiah atau persentase). Analisis ini umumnya berupa analisis statistik menggunakan metode regresi linear berganda. Sedangkan analisis kualitatif membandingkan perbedaan relatif antara properti terkait masing-masing elemen perbandingan dengan pernyataan kualitas. Analisis ini mencakup trend analysisrelative comparison analysis, dan ranking analysis. Penilai juga dapat menggunakan quality rating analysis yang menggabungkan analisis kuantitatif dengan analisis kualitatif. Tidak ada teknik terbaik yang dapat menjadi satu-satunya dasar penentuan besaran penyesuaian. Segala teknik yang ada tentu memiliki kelebihan dan kelemahannya masing-masing. 

Analisis pasar membutuhkan dedikasi waktu dan sumber daya ditengah menumpuknya antrian permohonan penilaian. Keterbatasan data yang menjadi permasalahan tersendiri menambah tingkat kesukaran analisis. Pada akhirnya, seorang penilai yang andal adalah mereka yang dapat membaca pasar dengan akurat di samping kemampuan dasar penilaiannya. Kemampuan mengambil keputusan dari pengalaman berdasarkan hasil riset empiris lah yang mendikte core skill dari seorang penilai.

Fungsi Analisis Pasar Properti

  1. Menyediakan data untuk mengidentifikasi highest and best use dari properti
  2. Menyediakan data dan mengidentifikasi faktor-faktor penentu dari nilai yang akan digunakan pada tiga pendekatan: data pasar, biaya, dan kapitalisasi pendapatan.

Tahapan Dalam Analisis Pasar Properti

Sebelum seorang penilai melakukan analisis high use and best use dan menerapkan pendekatan penilaian properti. Seorang penilai perlu untuk melakukan analisis pasar properti baik itu market analysis atau market ability analysis. bertujuan untuk menentukan permintaan, penawaran, dan bagaimana performa properti tersebut di dalam pasar. Keenam langkah yang akan dibahas meliputi analisis produktivitas, penentuan batas pasar, analisis permintaan, analisis penawaran, analisis kondisi pasar, serta analisis marketability.

  1. Analisis Produktivitas Properti

Analisis ini merupakan tahapan yang dilakukan untuk mengetahui kemampuan properti dalam menyediakan fasilitas dan layanan untuk memenuhi kebutuhan manusia. Analisis ini bertujuan untuk mengetahui target pengguna potensial dan segmentasi pasar dari objek properti. Analisis ini dilakukan dengan mengidentifikasi atribut fisik, legalitas, dan lokasi.

  1. Analisis Delineasi Pasar

Analisis ini dilakukan untuk mengetahui siapa calon pengguna properti dan properti seperti apa yang bersaing di pasar sehingga secara keseluruhan dapat memberikan gambaran pasar properti dalam suatu wilayah serta faktor-faktor yang mempengaruhi perkembangan tersebut. Selain itu, mengingat bahwa properti merupakan konsep hukum yang mencakup kepentingan hak dan keuntungan yang berkaitan dengan suatu kepemilikan maka properti tidak akan merujuk pada bangunan rumah namun juga bangunan kantor, apartemen, tanah, termasuk juga hak kepemilikannya. Terdapat 2 teknik delineasi pasar:

  • General Technique, dalam teknik ini terdiri dari 3 cara:
  • Berdasarkan lokasi konsumen
  • Berdasarkan substitusi/ properti pengganti
  • Berdasarkan analog
  • Specific Technique
  • Reilly’s law
  • The customer spotting technique
  • The nelson technique
  1. Analisis Permintaan 

Dilakukan untuk mengestimasi kebutuhan properti dalam suatu wilayah. Analisis ini dilakukan dengan meneliti permintaan atas properti tertentu. Permintaan properti merupakan permintaan turunan (dari produk atau jasa yang diberikan oleh properti. Hal yang mendorong konsumen untuk membeli properti : 

  • Harga  
  • Pendapatan  
  • Harga properti pembanding  
  • Ekspektasi konsumen  
  • Selera dan preferensi  
  • Evaluasi penawaran
  1. Analisis Penawaran

Analisis ini dilakukan dengan meneliti ketersediaan properti dan yang akan tersedia di pasar. Penawaran kompetitif properti ditentukan oleh harga properti yang tipikal dan biaya pembangunan per unit. Penawaran properti meliputi : 

  • Telah dibangun (already built)  
  • Sedang dibangun (under construction)  
  • Direncanakan (proposed) 

Evaluasi penawaran lebih mendalam melalui evaluasi desain, fasilitas, kualitas bangunan, aksesibilitas, kualitas manajemen dan penyewa.

  1. Analisa Kondisi Pasar

Analisis kondisi pasar dilakukan untuk mengetahui posisi pasar properti yang terjadi pada masa kini dan bagaimana kemampuan properti subjek untuk menangkap bagian dari pasar tersebut. Analisis ini diperlukan karena posisi atau siklus pasar dapat mempengaruhi nilai dan permintaan properti. Terdapat 4 teknik yang dapat dilakukan dalam menentukan analisis kondisi pasar, yaitu:

  • Vacancy Studies
  • Rent Studies
  • Affordability Analysis
  • Residual demand studies

Adapun siklus pasar properti berdasarkan Homer Hoyt (1933) sebagai berikut:

Gambar Siklus Pasar Properti Menurut Homer Hoyt (1933)

Sumber Gambar:https://www.realvantage.co/insights/the-real-estate-cycle/
  • Recovery

Fase pemulihan adalah tahap pertama dari siklus real estat setelah resesi. Tingkat hunian yang rendah, permintaan perumahan yang rendah, jumlah proyek pembangunan yang menurun, dan pertumbuhan sewa yang stagnan adalah beberapa indikator umum dalam fase ini. Fase pemulihan dapat menjadi rumit dan sulit untuk diidentifikasi, karena kebanyakan orang masih merasakan dampak dari fase sebelumnya (yaitu, resesi), dan karenanya memiliki pandangan pesimis. Namun, banyak investor canggih menganggap fase ini sebagai waktu utama untuk membeli properti di bawah nilai pasar.

Strategi yang harus diambil: Karena ekonomi masih dalam kesulitan meskipun sedang pulih, banyak pemilik properti masih mengalami kesulitan keuangan dan karenanya dapat menjual aset real estate mereka dengan harga murah. Ketika ini terjadi, investor dapat memperoleh properti dengan harga murah ini dan menahannya untuk mengantisipasi apresiasi modal, setelah fase pemulihan berakhir. Selain itu, investor juga dapat berinvestasi pada properti yang memerlukan perbaikan dengan mengadopsi strategi nilai tambah. Baik strategi pertama maupun strategi nilai tambah dapat berisiko, karena permintaan sewa pada fase ini cenderung lemah. Namun strategi-strategi ini berpotensi sangat menguntungkan, terutama ketika sewa pasar naik dan berakselerasi begitu ekonomi bergeser ke fase ekspansi. Waktu pasar dan memiliki likuiditas yang cukup adalah kunci sukses dalam fase ini.

  • Expansion

Setelah fase pemulihan, pasar real estate akan mengalami fase ekspansi. Pada fase ini, permintaan properti dan ruang akan meningkat, tingkat hunian akan meningkat, dan harga sewa akan melonjak; pertumbuhan pekerjaan akan stabil dan akan ada lebih banyak perkembangan properti baru. Aktivitas investasi akan meningkat seiring dengan pulihnya kepercayaan masyarakat terhadap perekonomian. Investor yang telah berinvestasi di properti yang di diskon selama fase pemulihan dapat menuai ‘panen’ mereka dengan menjual properti mereka, karena harga dan sewa akan mencapai puncaknya pada fase ini, di mana permintaan dan penawaran untuk real estat berada dalam keseimbangan.

Strategi yang harus diambil: Karena sentimen ekonomi tinggi, suku bunga kemungkinan akan rendah dan pembiayaan tersedia. Banyak pengembang dan investor real estate akan dapat memperoleh pembiayaan berbiaya rendah, dan akan memilih untuk mengembangkan properti baru atau mengembangkan kembali properti yang ada, karena momentum leasing yang kuat dapat membantu investor mencapai pengembalian yang diinginkan. Fase ekspansi juga merupakan saat yang tepat untuk memperoleh properti investasi bernilai tambah karena risiko yang dirasakan lebih rendah pada fase ini.

  • Hyper Supply

Fase hyper supply dimulai ketika pasokan real estate di pasar melebihi permintaan. Perkembangan baru dan pembangunan kembali selama fase ekspansi telah menyebabkan kelebihan pasokan di pasar, dan harga real estate mulai turun karena kurangnya permintaan yang memadai. Meskipun harga sewa mungkin tetap tinggi karena faktor ekonomi yang kuat, tingkat kekosongan akan mulai meningkat. Peningkatan jumlah pembangunan baru akan mulai melambat karena persediaan pasar tinggi. Fase hyper supply biasanya berlangsung lama, sebelum akhirnya perekonomian memasuki fase resesi.

Strategi yang harus diambil: Dalam fase ini, investor harus banyak memikirkan posisi keuangan mereka, karena ekonomi mulai memasuki resesi. Investor yang tidak memiliki cukup uang untuk melewati resesi harus mempertimbangkan untuk melikuidasi inventaris mereka untuk menghindari penurunan nilai properti di fase berikutnya. Di sisi lain, bagi investor yang memiliki properti yang memiliki penyewa kuat dan sewa jangka panjang, tindakan terbaik selama fase ini kemungkinan adalah tetap bertahan dan mengatasi penurunan yang akan datang.

  • Recession

Fase resesi bisa menyakitkan bagi investor properti. Pada fase ini, penawaran properti menutupi permintaan, dan harga real estate turun drastis. Sebagian besar pemilik properti akan menderita karena tingkat kekosongan yang tinggi dan harga sewa yang lebih rendah, dan pendapatan sewa akan anjlok. Pusat kota ekonomi juga akan menyebabkan tingkat pengangguran meningkat dan penyewa mungkin menuntut konsesi sewa atau pengurangan untuk tetap tinggal. Jumlah proyek konstruksi baru akan terjun dan aktivitas investasi akan merosot. Siklus real estat pada akhirnya akan mencapai titik terendah dalam fase ini sebelum tanda-tanda pemulihan mulai muncul.

Strategi yang harus diambil: Investor real estate harus tetap waspada terhadap tanda-tanda pemulihan pada fase ini, daripada merasa emosional tentang keadaan ekonomi. Resesi memberikan peluang bagi investor dengan likuiditas untuk memperoleh properti dengan diskon besar. Real estat yang dimiliki atau diambil alih bank adalah target besar yang dapat dipertimbangkan oleh investor oportunistik untuk dibeli selama fase resesi. Namun, investor harus ingat bahwa fase ini dianggap sebagai periode berisiko tinggi, karena kurangnya likuiditas dan permintaan pasar, dan bahwa investor kemungkinan harus menunggu untuk jangka waktu yang lama dan tidak pasti, sebelum harga properti mencapai puncaknya lagi.

  1. Analisis Marketability Subjek

Tahapan untuk pergerakan jumlah permintaan yang akan diperoleh di masa yang akan datang. Perkiraaan tersebut dilakukan dengan mempertimbangkan jumlah permintaan di yang ada di pasar saat ini. Analisis ini menghubungkan properti subjek ke pasar dengan melihat perbedaan produktivitas antara properti subjek dan pesaing. 

PT.KREASI HANDAL SELARAS merupakan jasa konsultan yang bergerak di bidang Arsitektur & Manajemen Konstruksi menawarkan PERENCANAAN ARSITEKTURAL, PERENCANAAN DED, MANAJEMEN KONSTRUKSI. Dengan keunggulan SDM yang handal dan berpengalaman serta harga yang bersahabat, kami siap membantu anda. Tunggu apa lagi? Silahkan hubungi kami, PT. Kreasi Handal Selaras yang dapat memenuhi kebutuhan arsitektur dan manajemen konstruksi perusahaan anda.

Untuk informasi lebih lanjut tentang Jasa Arsitektur dan Manajemen Konstruksi, silakan hubungi kontak yang tertera di website kami. Paket informasi lengkap dapat disediakan berdasarkan permintaan.

Penutup

Banyak metode analisis dalam menilai suatu properti baik metode dasar kuantitatif maupun kualitatif. Penulis menyarankan untuk memulai dengan preferensi lokasi yang disukai oleh investor (misalnya: daerah bintaro),  selanjutnya tentukan tipe property sesuai dengan tujuan investasi (misalnya: tempat tinggal berarti rumah, untuk rumah sewa kosan atau rumah, dsb), lakukan pencarian tanah atau bangunannya, selanjutnya uji dengan metode yang ada, setelah kesimpulan dari High and best use analysis, Terakhir, pastikan investasi anda di timing yang tepat dalam siklus pasar properti. 

REFERENSI 

  1. https://www.djkn.kemenkeu.go.id/kpknl-tegal/baca-artikel/14327/Analisis-Pasar-Properti-Senjata-Seorang-Penilai.html Diakses pada 3 Oktober 2022.
  2. Setiawan, Agung Haris. (2015). “Analisis Pasar Properti”. Tangerang Selatan: PKN STAN.
  3. https://www.realvantage.co/insights/the-real-estate-cycle/ Diakses pada 3 Oktober 2022.
  4. https://klc2.kemenkeu.go.id/kms/knowledge/enam-langkah-analisis-pasar-properti-1f6479fd/detail/ Diakses pada 3 Oktober 2022.
  5. https://valuer23stan.wixsite.com/penilai23/blank-1/2017/01/09/tahapan-analisis-properti Diakses pada 3 Oktober 2022.

Dampak Perubahan Penerbitan Peraturan Gubernur Nomor 31 Tahun 2022 Tentang RDTR-WP DKI Jakarta

Oleh: Arszandi Pratama, S.T, M.Sc dan Dandy Muhamad Fadilah, S.T.

Tujuan Dan Isi Dari Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Perencanaan DKI Jakarta Tahun 2022

Menjelang masa berakhirnya periode jabatan Gubernur DKI Jakarta, beberapa waktu lalu Pemerintah DKI Jakarta melakukan sosialiasiPeraturan Gubernur Nomor 31 Tahun 2022 tentang Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Perencanaan DKI Jakarta yang nantinya akan menggantikan Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2014. Hal yang melatarbelakangi Pemerintah DKI Jakarta dalam melakukan pergantian/ pencabutan peraturan sebelumnya adalah untuk merumuskan isu dan permasalahan perkotaan serta dapat menyelesaikan persoalan tersebut dengan mempertimbangkan pengaduan dan keluhan masyarakat terkait tata ruang sekaligus berisi Rencana Strategis DKI Jakarta di masa yang akan datang. Konsekuensi dari permasalahan yang perlu segera ditangani kedepannya adalah DKI Jakarta akan menjadi kota jasa yang terancam ditinggalkan penduduknya, Berikut merupakan beberapa isu tata ruang di DKI Jakarta saat ini:

  1. Kepadatan kendaraan bermotor dan bermobil (Lebih dari 16 juta motor dan 3,5 juta mobil);
  2. Segresi dan ketimpangan ekonomi masyarakat;
  3. DKI Jakarta merupakan kota paling berpolusi tahun 2018 dan sering terjadi bencana banjir;
  4. Car oriented development (urban sprawl);
  5. Tidak terpenuhinya pelayangan dasar masyarakat;
  6. Mismanajemen lingkungan hidup (ekologi).

Dalam proses implementasi Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2014, beberapa rencana yang tercantum dalam RDTR 2010-2030 masih belum dapat menjawab kebutuhan dan permasalahan tata ruang DKI Jakarta. Tujuan ditetapkannya Peraturan Gubernur Nomor 31 Tahun 2022 adalah dapat menjawab kebutuhan tata ruang pada saat ini sekaligus dapat mengatasi permasalahan tata ruang DKI Jakarta di masa yang akan datang. Penetapan aturan tersebut juga mempengaruhi aturan-aturan pembangunan yang akan diberlakukan di DKI Jakarta kedepannya. Pemerintah DKI Jakarta akan menyusun dan memberlakukan aturan-aturan turunan dari konsep-konsep pengembangan pembangunan yang akan tercantum di RDTR terbaru sehingga seluruh pembangunan di DKI Jakarta kedepannya akan terkonsep dan berorientasi pada pembangunan berkelanjutan. Berikut merupakan beberapa terobosan konsep pemecahan masalah yang dituangkan dalam RDTR 2022:

  1. Pengaturan intensitas pemanfataan ruang berdasarkan “PERFORMA”
  2. Variansi Pemanfaatan ruang
    Terdapat penetapan peraturan pembangunan/ perencanaan terkait lahan perencanaan pada zona Ruang Terbuka Hijau dan lahan perencanaan yang terdiri dari >1 sub zona.
  3. Fleksibilitas kegiatan hunian
    Diberlakukannya aturan terbaru untuk pembangunan dan pengembangan rumah susun, rumah tapak, rumah flat, dan kampung kota. Strategi yang diterapkan untuk Kampung Kota adalah: 1. Pemugaran yaitu perbaikan rumah, prasarana dan sarana/ utilitas umum untuk mengembalikan fungsi sebagaimana semula. 2. Peremajaan yang dimaksud adalah pembongkaran dan penataan secara menyeluruh sehingga memerlukan penataan kembali penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah dan ruang maka dilakukan melalui konsolidasi tanah. 3. Permukiman Kembali yaitu pemindahan lokasi permukiman atau perumahan pada lokasi baru yang sesuai dengan ketentuan pemanfaatan ruang yang dilakukan secara partisipatif dan memperhatikan kesinambungan aktivitas ekonomi, sosial, dan budaya dari warga yang terdampak permukiman kembali.
  4. Pengembangan Kawasan Berorientasi Transit
    Kawasan Berorientasi Transit adalah kawasan yang terintegrasi dengan angkutan umum massal yang mendorong pergerakan pejalan kaki, pesepeda, penggunaan angkutan umum massal dan pembatasan kendaraan bermotor dalam radius jarak 400 – 800 m dari pusat kawasan yang memiliki konsep dasar dan kriteria perencanaan Kawasan Berorientasi Transit.
  5. Pengembangan Kawasan Kompak
    Kawasan Kompak adalah kawasan dengan penggunaan lahan campuran berkepadatan tinggi yang dikembangkan dengan arah pembangunan vertikal, memiliki kemudahan aksesibilitas dan berorientasi terhadap pejalan kaki.
  6. Pengembangan kawasan pesisir perairan, dan Kepulauan Seribu
    Dilakukannya efektifitas dalam pemanfaatan ruang daratan pulau dan pemanfaatan ruang perairan pesisir (diperbolehkannya pemanfaatan daratan pulau berupa kegiatan rekreasi dan pariwisata, hunian, pendidikan, konservasi, pertahanan dan keamanan, penelitian, dan prasarana umum)
  7. Pengayaan peluang usaha untuk kemudahan berusaha
  8. Kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang (KKPR) berbasis KBLI (Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia)

Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan dikategorikan berdasarkan kegiatan usaha berbasis resikoyang mengacu pada KBLI. Kegiatan usaha berbasis risiko terdiri dari: tingakatan rendah, menengah rendah, menengah tinggi, dan tinggi. Kegiatan usaha sebagai acuan penerbitan KKKPR terintegrasi dengan OSS-RBA.

Konsep dari RDTR Tahun 2023-2030 adalah “Mengakselerasi Transformasi Jakarta Sebagai Kota Global”. Konsep tersebut didasarkan pada DKI Jakarta merupakan Ibukota sekaligus salah satu Megapolitan yang ada di Indonesia. Dalam peraturan tersebut terdapat 6 Tujuan penataan wilayah yang tercantum dalam Pergub Nomor 31 Tahun 2022, yaitu:

  1. Pembangunan kota yang berorientasi transit dan digital Perwujudannya mencakup intensifikasi pertumbuhan bangunan di titik transit (terkait dengan Koefisien Lantai Bangunan/KLB contoh: Kawasan TOD Fatmawati yang mempunyai rerata KLB 7 (Dominasi Mixuse)); pembangunan hunian vertikal di area terlayani angkutan umum massal (Hunian vertical <800 m dari titik transit diberikan KLB 11, hunian vertikal 800-1200 m dari titik transit diberikan KLB 7). Ketentuan berorientasi pada optimalisasi lahan (ketentuan sempadan bangunan dan jalan yang sesuai kebutuhan, intensitas mengacu kepada luas lahan sebelum dipotong sempadan; dan pengembangan infrastruktur digital skala kota direncanakan (rencana pengembangan jaringan telekomunikasi dan pengembangan digital hub).
  2. Hunian yang layak dan berkeadilan, serta lingkungan permukiman yangmandiri; Meliputi rumah tinggal dapat dibangun hingga empat lantai (untuk mendorong optimalisasi lahan, multifamily/ ownership atas satu bangunan); kampung diakui sebagai bagian dari kota (dilakukan penyesuaian zonasi pada 21 kampung prioritas) sehingga dapat berdaya. Kemudian, fleksibilitas tata ruang untuk fasilitas sosial (dapat dibangun di seluruh zona, intensitas diberikan hingga KLB 5 termasuk RS, dan institusi pendidikan); dan keleluasaan pemanfaatan ruang untuk UMKM berkegiatan secara formal di berbagai zona kecuali RTH/RTB (diperbolehkan diseluruh zona kecuali RTH/RTB).
  3. Ruang dan pelayangan kota yang berketahanan dan terintegrasi dengan wilayah sekitar
  4. Penataan ruang yang mendukung peran DKI Jakarta sebagai kota bisnis berskala global
  5. Penataan pesisir dan kepulauan seribu yang berkelanjutan dan berkeadilan
  6. Penataan ruang yang mendukung peran DKI Jakarta yang mendukung peran DKI Jakarta sebagai pusat pemerintahan dan kebudayaan

Konsep Masa Lalu Vs Konsep Masa Kini

Di dalam peraturan tersebut, terdapat 2 peralihan paradigma pembangunan untuk menggantikan konsep pembangunan yang tercantum di RDTR sebelumnya. Konsep peralihan paradigma tersebut adalah:

  1. Car Oriented Development → Transit Oriented Development
    • Corridor Based Development → District Based Development
    • Kepadatan Rendah Horizontal → Kepadatan Tinggi dan Vertikal
    • Transportasi Yang Tidak Terintegrasi → Transpotasi Yang Saling Terintegrasi
    • Perioritas Kendaraan Bermotor → Perioritas Pedestrian
  2. Underinvestment In Basic Service → Rapid Investment In Basic Sevice
    • Minimnya Hunian Terjangkau → Percepatan Penyediaan Hunian Terjangkau
    • Minimnya fasilitas Pengolahan Sampah dan Limbah → Percepatan
    Penyediaan Fasilitas Pengolahan Sampah dan Limbah
    • Minimnya Akses Air Bersih → Percepatan Penyediaan Akses Air Bersih
    • Minimnya Akses Ruang Terbuka Hijau → Perluasan Akses Ruang Terbuka Hijau

DAMPAK DAN POLEMIK

Beberapa persoalan dan polemik dari ditetapkannya RDTR terbaru dikatakan oleh para ahli kebijakan dan tata ruang masih belum dapat menjawab kebutuhan dan persoalan tata ruang di DKI Jakarta karena kebijakan yang tercantum dalam RDTR terbaru masih belum menyentuh permasalahan substansial yang ada di DKI Jakarta, Berikut ini beberapa dampak dan polemik dari penetapan Peraturan Gubernur Nomor 31 Tahun 2022 tentang Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Perencanaan DKI Jakarta:

  • Pulau G sebagai permukiman

Salah satu yang menjadi sorotan dalam penetapan Peraturan Gubernur Nomor 31 Tahun 2022 adalah ditetapkannya Pulau G sebagai peruntukan permukiman akibat adanya ketebatasan lahan di ibukota. Kebijakan tersebut tercantum dalam Pasal 192 Nomor (3). Perluasan daratan di kawasan reklamasi tersebut masih harus dilakukan pengkajian lanjutan terkait dampak yang akan ditimbulkan dari adanya pembangunan permukiman sekaligus perencanaan permukimannya baik itu perencanaan rumah susun untuk warga tidak mampu atau perumahan elite. Sebelumnya pada 26 September 2018, Gubernur DKI Jakarta mencabut izin reklamasi untuk 13 pulau di Pantai Utara Jakarta (saat itu Pulau C, D, G, dan N telah terbangun), selanjutnya 7 Juni 2018 menyegel 932 bangunan di Pulau D karena tidak berizin dan tiba-tiba diterbitkannya IMB untuk bangunan di Pulau D sesuai dengan Peraturan Gubernur Nomor 206 Tahun 2016 Tentang Panduan Rancang Kota Pulau C, Pulau D, dan Pulau E Hasil Reklamasi Kawasan Strategis Pantai Utara Jakarta.

  • Diberlakukannya aturan pembangunan rumah empat lantai

Aturan ini masih menjadi perdebatan terkait dengan keputusan kebijakan tersebut karena belum diketahui apakah kebijakan tersebut akan berpengaruh positif atau hanya akan menjadi persoalan terbaru. Beberapa hal yang menjadi persoalan terkait kebijakan ini adalah dampak dari beban lingkungan seperti penurunan permukaan tanah dan tidak cocok di daerah rawan banjir seperti Kramat Jati dan Kampung Pulo, dampak terkait perizinan pembangunan, dan ditujukannya peruntukan rumah empat lantai ini apakah untuk masyarakat tidak mampu atau masyarakat elite juga diperbolehkan. Permasalahan lainnya yang dikhawatirkan terjadi di masa depan adalah potensi konflik sosial di perkampungan selain itu, pembangunan rumah empat lantai ini lebih cocok diterapkan di kawasan baru atau kawasan yang memiliki lahan luas.

KESIMPULAN

Dengan berlakunya Peraturan Gubernur Nomor 31 Tahun 2022 tentang Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Perencanaan DKI Jakarta yang dilatarbelakangi atas isu dan permasalahan yang terjadi saat ini dan di masa yang akan datang diharapkan dapat menjawab dan mengatasi persoalan dan isu tersebut. Konsep percepatan atas pembangunan dan keberlanjutan menjadi konsep penting dalam RDTR Tahun 2022. Salah satu apresiasi dari RDTR terbaru adalah konsep percepatan dan konsep kota berorientasi dengan transit dan digital. Di sisi lain terdapat berbagai perdebatan dari penetapan aturan tersebut karena masih minimnya penjabaran dan penerjemahan kajian RDTR sehingga diperlukannya pengkajian lebih lanjut dan juga sosialisasi hasil kajian. Diharapkan konsep yang terdapat dalam RDTR akan sesuai dan dapat menjawab persoalan tata ruang di DKI Jakarta yang sesuai dengan harapan masyarakat. Berikut beberapa diskusi menarik terkait dengan ditetapkannya RDTR Tahun 2022-2030 ini adalah:

  1. Apakah konsep hunian murah dapat menjadi solusi sedangkan harga tanah di DKI Jakarta akan semakin tinggi?
  2. Apakah konsep hunian vertikal dapat menjawab persoalan efektivitas penggunaan lahan sedangkan dari segi ekologi Jakarta merupakan kawasan banjir dan juga permasalahan penurunan permukaan tanah?
  3. Apakah pemberian izin hunian vertikal di kawasan TOD dapat menjawab persoalan hunian di Jakarta sedangkan kenaikan jumlah pengguna transportasi massal belum bisa dipastikan merupakan warga DKI Jakarta?
  4. Untuk mewujudkan konsep kota transit apakah perlu adanya kebijakan terkait pembatasan kepemilikan kendaraan, membatasi area parkir, hingga umur kendaraan?
  5. Bagaimana koordinasi dengan pemerintah daerah sekitar agar angkutan umum dapat saling terkoneksi untuk mewujudkan konsep kota transit tersebut?

REFERENSI

  • Buku Saku Peraturan Gubernur Nomor 31 Tahun 2022 Tentang Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Perencanaan DKI Jakarta;
  • Paparan Sosialisasi RDTR Tahun 2022 oleh Kepala Dinas Cipta Karya, Tata Ruang Dan Pertanahan Provinsi DKI Jakarta Pada 21 September 2022;
  • https://www.kompas.id/baca/metro/2022/09/25/rencana-detail-demi-masadepanjakarta?utm_source=external_kompascom&utm_medium=berita_terkini & utm_campaign=kompascom&status=sukses_login&status_login=login Diakses pada 27 September 2022;
  • https://megapolitan.kompas.com/read/2022/09/21/11363581/aniessosialisasikan- pergub-rdtr-aturan-untuk-percepat-proses-perubahan Diakses pada 27 September 2022;
  • https://megapolitan.kompas.com/read/2022/09/21/17593321/pemprov-dkiakan-buat-banyak-aturan-turunan-pergub-rdtr-ini-alasannya?page=all Diakses pada 27 September 2022;
  • https://www.kompas.com/properti/read/2022/09/21/153000721/simak-ini-limaarah- pengembangan-jakarta-sesuai-rencana-detail-tata?page=all Diakses pada 27 September 2022;
  • https://www.kompas.id/baca/metro/2022/09/27/menyoal-pulau-g-dprd-dkiakan-panggil- dinas-terkait Diakses pada 27 September 2022;
  • https://www.kompas.id/baca/metro/2022/09/26/rdtr-belum-menjawabmasalah-jakarta Diakses pada 27 September 2022

Geographic Information System (GIS) untuk Pengawasan Jaringan Listrik PLN

Oleh : Rabby Awalludin, S.T dan Tike Aprillia, S.T

GIS atau Geographic Information System adalah sistem informasi yang secara khusus mengelola data-data dengan kandungan informasi spasial. Dalam arti yang lebih sempit, yaitu sistem yang memiliki kemampuan untuk membangun, menyimpan, mengelola dan menampilkan informasi dengan referensi geografis, misalnya data yang disajikan menurut lokasinya, dalam sebuah database.

Produk umum dari GIS adalah Peta. Dalam penyajiannya GIS dapat menggabungkan elemen-elemen peta yang sebelumnya dihasilkan oleh berbagai metode survei, baik fotogrametri, Lidar, Pengindraan Jauh bahkan Terestris.

Berbagai analisis spasial dapat dilakukan dengan menggunakan data GIS diantaranya analisis banjir, kepadatan penduduk, analisis sebaran pemukiman, pengurusan Amdal kawasan perumahan, daerah rawan banjir,   daerah rawan longsor, klasifikasi wilayah pemukiman, dan sebagainya.

Alur sederhana penyediaan GIS adalah sebagai berikut:

  1. Pengambilan Data
  2. Pengolahan Data
  3. Analisis Data
  4. Integrasi Data pada satu platform
  5. Publikasi (WebGIS)
  6. Dashboard executive untuk pengambilan keputusan

Website GIS (WebGIS) merupakan penggabungan fungsi GIS (Geographic Information System) dengan fungsi dari website, sehingga aplikasi ini memungkinkan Anda untuk mengakses GIS atau informasi spasial secara online. WebGIS terdiri dari komponen client dan server. Server berperan sebagai penyedia yang saling tersambung melalui data dan web, sedangkan client merupakan user atau pengguna.

Adapun keuntungan dari penggunaan WebGIS diantaranya:

  1. Pengguna tidak memerlukan software khusus untuk dapat mengakses informasi WebGIS, user hanya dengan menggunakan browser yang bisa diakses melalui desktop ataupun perangkat handphone.
  2. Tersedianya peta-peta informasi secara digital yang disusun atas struktur dan managemen data yang baik sehingga bisa dimengerti dan dipahami secara mudah.
  3. Bersifat pendukung dalam perencanaan projek besar, pengambilan kebijakan, dan tata kelola dari pemerintahan.
  4. Mencari informasi berupa geografi, demografi, dan psikograf
  5. Mempermudah dalam mencari lokasi tertentu dengan mengetikan kata kunci dari data yang dicari.
  6. Menampilkan peta yang interaktif

Handal selaras sudah membangun infrastruktur GIS dalam penyajian dalam management data dan penyajian data dan. Merupakan penyajian data GIS yang dihasilkan dari pengambilan data ketinggian objek dengan menggunakan sensor LIDAR. Analisis yang dilakukan adalah menentukan jarak maksimal antara suatu objek terhadap konduktor dari suatu jalur kable listrik (SUTET dan SUTT) milik PLN.

Gambar 1 Tampilan WebGIS Handal Selaras Hasil  Klasifikasi

Sumber:

LiDAR (Light Detection and Ranging)

Oleh : Tike Aprillia, S.T dan Rabby Awalludin, S.T

LiDAR atau juga dikenal sebagai LADAR adalah akronim untuk light detection and ranging. LiDAR adalah teknologi yang menerapkan sistem penginderaan jauh sensor aktif untuk menentukan jarak dengan menembakkan sinar laser yang dipasang pada wahana pesawat. Jarak didapatkan dengan menghitung waktu antara ditembakkannya sinar laser dari sensor sampai diterima kembali oleh sensor.

Teknologi light detection and ranging (LiDAR) saat ini telah banyak dikembangkan. Output LiDAR berupa data tiga dimensi (3D) dengan akurasi yang cukup tinggi dan pengambilan data yang lebih cepat menjadikan teknologi ini mulai banyak diaplikasikan dalam berbagai bidang. Sehingga, teknologi ini dapat digunakan sebagai alternatif dari teknologi pemetaan secara konvensional (pemetaan terestris).

Pada area pengukuran yang luas, LiDAR akan sangat efisien digunakan dibandingkan dengan metode pemetaan konvensional. Hal ini karena waktu pengambilan dan pemrosesan data dapat dilakukan lebih cepat. Selain itu output LiDAR sudah dalam bentuk digital, sehingga tidak perlu dilakukan proses digitalisasi.

Pada perkembangan awalnya, LiDAR dibawa oleh wahana pesawat udara atau disebut dengan Airborne LiDAR. Namun karena biaya sewa pesawat cukup mahal, maka dikembangkanlah wahana pesawat tanpa awak yang dapat membawa sensor LiDAR. Pesawat tanpa awak ini dikenal juga sebagai Unmanned Aerial Vehicle (UAV). Dimana wahana yang dimaksud dapat terbang sesuai dengan perencanaan terbang (autopilot) dan dapat melakukan pengambilan data LiDAR. Berikut beberapa contoh UAV dan sensor yang digunakan untuk survei LiDAR:

Gambar 1. Sensor LiAir 220
Gambar 2. Lidar Livox dengan DJI Matrice 300 RTK

Data yang dihasilkan dari akuisisi data LiDAR yaitu data dalam bentuk point cloudPoint cloud merupakan kumpulan titik yang mewakili bentuk atau fitur tiga dimensi (3D). Setiap titik memiliki koordinat X, Y, dan Z. Ketika terdapat banyak kumpulan point cloud yang disatukan, maka point cloud tersebut akan membentuk suatu permukaan atau objek dalam bentuk 3D. Sehingga topografi dari area yang disurvei dapat langsung terlihat.

Gambar 3. Point Cloud Tergeoreferensi

LiDAR dapat memperoleh data di bawah kanopi pohon. Hal ini lah yang menjadi keunggulan LiDAR dibandingkan dengan fotogrametri dan pemetaan menggunakan citra satelit. Meskipun tidak semua data di bawah kanopi pohon dapat diperoleh, tetapi data tersebut dapat dijadikan sampel titik permukaan tanah di daerah yang berpohon tersebut. Hal ini karena LiDAR menggunakan sinar laser, sehingga selama masih ada celah cahaya yang bisa menembus ke bawah kanopi pohon, maka data LiDAR dapat diperoleh.

Gambar 4. Data ground dibawah pohon rimbun yang terambil oleh LiDAR.

Data point cloud dapat digunakan untuk membuat model tiga dimensi permukaan bumi (3D), seperti digital terrain model (DTM), digital surface model (DSM), dan normalized digital surface model (NDSM). Namun, sebelumnya point cloud harus diklasifikasikan menjadi ground point dan non-ground point terlebih dahulu. Ground point adalah point cloud yang membentuk permukaan bumi, tanpa objek-objek diatasnya seperti vegetasi, rumah, dll. Sedangkan non-ground point adalah point cloud yang membentuk objek-objek diatas permukaan bumi, seperti vegetasi, rumah, dll. Ground point ini akan digunakan untuk membuat DTM, sedangkan non-ground point akan digunakan untuk membentuk DSM dan NDSM. Selain itu, DEM yang dihasilkan pun dapat digunakan lagi untuk membuat garis kontur.

Digital Terrain Model (DTM) merupakan penyajian persebaran titik diskrit yang merepresentasikan distribusi spatial elevation permukaan yang berubah-ubah dengan referensi datum tertentu. DTM menyajikan permukaan bumi tanpa menampilkan fitur vegetasi, bangunan, dan struktur buatan manusia yang lainnya.

Gambar 5. Digital Terrain Model (DTM).

Digital Surface Model (DSM) adalah model permukaan bumi yang meluputi fitur alami maupun buatan manusia, misalnya gedung, vegetasi, dan pepohonan. DSM juga merupakan model elevasi topografis permukaan bumi yang memberi batas acuan yang benar secara geometris. DSM menggambarkan puncak fitur yang terdapat di atas bare earth.

Gambar 6. Digital Surface Model.

Normalized Digital Surface Model (NDSM) adalah penyajian model elevasi objek pada permukaan datar. Model ini diperoleh dari perbedaan antara DSM dan DEM. NDSM dihitung dengan cara mengurangkan DSM dengan DEM. Penghitungan ini akan didapatkan tinggi objek yang ada di atas permukaan tanah.

Gambar 7. Normalized Digital Surface Model (NDSM).

Garis kontur adalah garis khayal pada peta yang meghubungkan titik-titik dengan ketinggian yang sama. Garis kontur disajikan di atas peta untuk memperlihatkan naik turunnya keadaan permukaan tanah, juga untuk memberikan informasi slope (kemiringan tanah), irisan profil memanjam permukaan tanah terhadap jalur proyek, dan perhitungan galian serta timbunan (cut and fill) permukaan tanah.

Gambar 8. Garis Kontur 0.5 m.

Teknologi LiDAR yang menghasilkan output dengan akurasi data yang cukup akurat dan presisi, menjadikan teknologi ini mulai banyak digunakan. Berikut adalah aplikasi LiDAR dalam beberapa bidang:

  • Pemodelan Banjir

Dalam pemodelan banjir, LiDAR berperan dalam membentuk digital terrain model (DTM). DTM yang dihasilkan dari LiDAR memiliki kualitas data dan resolusi spasial yang lebih baik dibandingkan dengan citra satelit. DTM ini berfungsi untuk membentuk model geometri sungai yang akan digunakan pada tahapan simulasi banjir.

  • Mitigasi dan Pemantauan Tanah Longsor

Pada pemantauan tanah longsor, pengambilan data LiDAR dilakukan secara berkala dalam selang waktu tertentu. Pergerakan tanah dapat dipantau dari perubahan data yang didapatkan. Pemantauan tanah longsor menggunakan LiDAR akan menghasilkan model tiga dimensi dari lereng yang diamati.

  • Pemetaan Kawasan Hutan

Sinar laser yang dipancarkan oleh LiDAR dapat menembus celah-celah kecil pada kanopi pohon. Hal ini menjadikan LiDAR dapat merekam data di bawah kanopi pohon. Sehingga, dengan menggunakan LiDAR dapat dihasilkan DEM pada kawasan hutan. DEM dalam pemetaan kawasan hutan digunakan untuk menentukan zonasi bahaya kebakaran hutan.

  • Survei Pertambangan

Pada survei pertambangan LiDAR digunakan untuk memantau kemiringan lereng, menghitung volum stock pile, dan melakukan cut and fill.

  • Deteksi Bahaya Pada Jalur Transmisi Listrik

Output LiDAR yang dapat dikembangkan untuk kepentingan PLN yaitu point cloud tergeoreferensi, DTM, dan kontur. Point cloud dapat digunakan untuk analisis bahaya objek-objek pada jalur di sekitar kabel listrik dan SUTET atau SUTT. DTM dan kontur dapat digunakan untuk perencanaan desain pembuatan jalur listrik.

Gambar 9. Rincian Detail Dari Daftar Indikasi Bahaya (Kritis) Hasil Analisis.

  • Perencanaan Pembangunan Perumahan.

Data Lidar dapat memberikan data kontur sampai dengan 1:1.000 atau rentan 0,5m. Perencanaan “cut and fill” dapat di rencanakan dengan baik sehingga biaya untuk pematangan lahan bisa di optimalkan dari aset tanah yang ada. Perencanaan untuk infrastruktur kawasan seperti jalan dan drainase juga bisa bersamaan dilakukan. Selain itu DTM hasil dari data LiDAR dapat digunakan untuk analisis hidrologi di area perumahan yang dibangun.

  • Pemetaan Geohazard

DTM hasil dari pengolahan data LiDAR dapat digunakan untuk mengetahui besar kemiringan lereng (slope) dan arah pergerakan lereng (aspect). Data slope dan aspect selanjutnya dapat digunakan untuk analisis arah pergerakan tanah.

  • Inventarisasi Pohon

Inventarisasi pohon dapat dilakukan dengan survei lidar dengan kondisi area yang disurvei memiliki pohon dengan jenis, umur, dan jarak antar pohon yang sama. Analisis ini menggunakan point cloud dan data NDSM dari output LiDAR. Hasil analisis yang didapatkan yaitu jumlah, tinggi, dan diameter crown pohon.

UAV Lidar untuk perencanaan

UAV Lidar untuk Perencanaan Perumahan

UAV lidar untuk perencanaan perumahan

Dalam perencanaan perumahan salah satu elemen kunci adalah data lahan dari lahan yang akan dibangun. Data lahan yang diperlukan meliputi batas lahan, data topografi dan data tematik lainnya. Berikut adalah manfaat UAV Lidar untuk perencanaan perumahan

  1. Menentukan Garis Batas Lahan. Dengan foto udara dengan dikombinasikan oleh pengukuran Real Time Kinematic (RTK) GPS Geodetic di titik batas dan juga menggunakan Total Station garis baras dari lahan menjadi presisi. Ini sangat berguna untuk menentukan wilayah perencanaan dan strategi akusisi lahan.
  2. Data Topografi untuk “cut and fill”. Data Lidar dapat memberikan data kontur sampai dengan 1:1.000 atau rentan 0,5m. Perencanaan “cut and fill” dapat di rencanakan dengan baik sehingga biaya untuk pematangan lahan bisa di optimalkan dari aset tanah yang ada. Perencanaan untuk infrastruktur kawasan seperti jalan dan drainase juga bisa bersamaan dilakukan.
  3. Pembuatan Masterplan. Optimalisasi lahan yang ada agar dapat dijual atau yang dikenal dengan saleable area mejadi suatu perencanaan kunci dalam keberhasilan project perumahan. Merencakan blok rumah harus mempertimbangkan luasan, batas lahan, kontur, vegetasi, arah matahari dan mata angin.
  4. Studi Hidrologi. Aspek perizinan dalam pembuatan perumahan selain pengesahan siteplan adalah perizinan peil banjir atau studi hidrologi. Pada intinya studi ini membutuhkan kontur yang presisi untuk dapat memastikan tidak terjadi genangan aau banjir di kemudian hari.

Handal selaras sangat berpengalaman membantu perusahaan developer atau real estate dalam pengembangan desainnya. Sudah banyak perusahaan developer atau real estate menggunakan jasa UAV Lidar kami untuk mendapatkan data topografi untuk perencanaan masterplan, perencanaan detail, dan perizinan. UAV Lidar memastikan biaya, mutu dan waktu lebih baik dengan metodologi yang tepat. KHS memastikan biaya yang terjangkau, mutu yang terbaik, dan waktu tercepat dalam proses survey sampai penyajian data. 

Indonesia Akan Punya Ibu Kota Negara Baru. Apa yang Membedakan dengan Jakarta?

Oleh: Annabel Noor Asyah S.T; M.Sc

Gembar gembor pemindahan ibu kota sudah santer terdengar sejak Presiden Joko Widodo mengumumkan rencana tersebut pada Agustus 2019 silam. Rencana pemindahan yang disampaikan pada sidang parlemen itu meninggalkan banyak tanya tentang urgensi lepas status Jakarta sebagai ibu kota negara. Tak sedikit yang meragukan keberhasilan pemindahan pusat pemerintahan Indonesia yang diketahui akan terletak di Provinsi Kalimantan Timur tersebut. Pro dan kontra kembali terdengar, manakala Presiden Jokowi memilih nama Nusantara untuk Ibu Kota Negara (IKN) baru.

Namun, untuk terus meyakinkan masyarakat, pemerintah secara konsisten tetap berupaya untuk mensosialisasikan urgensi pemindahan IKN melalui suara-suara media dan produk dokumen yang diharap mampu mengedukasi semua kalangan. Satu di antaranya adalah publikasi Buku Saku Pemindahan Ibu Kota Negara yang diproduksi oleh Kementerian Perencanaan Pembangunan Nasional/ Badan Perencanaan Pembangunan Nasional Republik Indonesia pada Juli 2021. Pada buku saku tersebut, pemerintah banyak bercerita tentang urgensi pemindahan ibu kota dan mengapa provinsi Kalimantan Timur dianggap paling mumpuni untuk mengemban tugas berat menggantikan DKI Jakarta nantinya.

Wacana pemindahan ibu kota negara sudah dimulai sejak masa kepemerintahan Presiden Soekarno. Tepatnya pada tahun 1957, Soekarno menggagas pemindahan IKN ke Palangkaraya saat meresmikan kota tersebut sebagai ibu kota Provinsi Kalimantan Tengah. Namun rencana tersebut tidak terealisasikan hingga tahun 1997, Presiden Soeharto mengeluarkan Keppres No. 1 Tahun 1997 tentang kordinasi pengembangan kawasan Jonggol sebagai kota madiri yang pada awalnya direncanakan sebagai pusat pemerintahan. Wacana tersebut kembali meredup seiring dengan pergantian kepemimpinan, sampai pada tahun 2019 Presiden Joko Widodo menghidupkan lagi semangat pindah ibu kota ke Pulau Borneo.

Saat ini, Rancangan Undang-Undang IKN (RUU IKN) yang digarap oleh Panitia Khusus (Pansus) telah disetujui pengesahannya menjadi Undang-Undang melalui Rapat Paripurna DPR RI pada 18 Januari 2022. Hal ini seakan menegaskan bahwa pemerintah benar-benar serius untuk melepastugaskan Jakarta sebagai Ibu Kota Negara. Nantinya, Undang-Undang IKN tersebut akan diturunkan menjadi beberapa Peraturan Presiden yang mengatur mengenai: Penetapan Kawasan Strategis Nasional Calon IKN; Otorita Persiapan, Pembangunan, dan Pemindahan IKN; Rencana Induk Pembangunan IKN; Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis Nasional IKN; dan Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Strategis Nasional IKN.

Terlepas dari mantapnya keputusan pemerintah untuk memindahkan ibu kota, banyak keraguan dan pertanyaan terkait urgensi dari pemindahan itu sendiri. Apakah Jakarta sudah tidak mampu? Bukankah hanya akan menjadi pemborosan anggaran semata? Akan berhasilkah proyek ini? Pertanyaan-pertanyaan tersebut tidak sekali-dua kali terlontar.

Melalui narasinya, pemerintah menegaskan bahwa banyak sekali urgensi yang harus dipertimbangkan hingga akhirnya Kalimantan benar-benar diputuskan sebagai lokasi IKN baru. Salah satu alasan yang paling utama adalah pemerataan kependudukan dan perekonomian. Diketahui sekitar 57% penduduk Indonesia terkonsentrasi di Pulau Jawa. Hal tersebut secara tidak langsung membuat kontribusi ekonomi pulau jawa mencapai angka 59% terhadap PDB Nasional. Hal ini memperlihatkan ketimpangan distribusi penduduk dan perputaran ekonomi yang berpusat di Pulau Jawa. Atas dasar hal tersebutlah pemerintah menginisiasi perpindahan IKN ke Kalimantan yang baru dihuni sekitar 6,1% atau sekitar 16,23 juta jiwa penduduk Indonesia.

Alasan lainnya yang tidak kalah penting adalah daya dukung lingkungan di Pulau Jawa, khususnya DKI Jakarta yang sudah masuk ke tahap mengkhawatirkan. Seperti yang sudah diketahui bersama bahwa Pulau Jawa memang sedang mengalami krisis ketersediaan air bersih. Belum lagi maraknya konversi lahan besar-besaran di Pulau Jawa yang menyebabkan tidak seimbangnya ekosistem kehidupan. Hal-hal tersebut merupakan dampak dari fenomena urbanisasi yang sangat tinggi hingga merembet ke hal-hal lainnya seperti kemacetan, tidak baiknya kualitas udara, banjir dan lain sebagainya.

Berangkat dari hal-hal tersebut di atas, maka Kalimantan Timur dianggap mampu menggantikan posisi Jakarta sebagai IKN dengan segala problematikanya. Di Kalimantan Timur masih tersedia lahan yang luas untuk pembangunan, secara geografis Kalimantan Timur cukup strategis karena terletak di tengah-tengah kepulauan Indonesia, daya dukung air tanah dan baku masih memadai, minim terhadap ancaman bencana alam dan lain sebagainya.

Gambar 1

Kriteria Pemilihan Kalimantan Timur

Sumber: Buku Saku IKN, Bappenas 2021

Adapun Visi IKN yang ideal dan ingin diwujudkan oleh pemerintah Indonesia dengan balutan nama Nusantara adalah menjadi kota paling berkelanjutan di dunia, menjadi simbil identitas bangsa Indonesia, dan menjadi penggerak ekonomi Indonesia di masa yang akan datang.

Untuk mewujudkan visi IKN tersebut, pemerintah merencanakan membagi pengembangannya menjadi 4 tahap yang akan berakhir pada tahun 2045 atau sekitar 23 tahun dari sekarang. Tahap pertama adalah pemindahan tahap awal ke KIKN. Tahap kedua merupakan tahap membangun IKN sebagai area inti yang tangguh. Tahap ketiga adalah membangun seluruh infrastruktur & ekosistem 3 kota untuk percepatan pembangunan Kalimantan Timur. Hingga tahap ke-empat, upaya mengkokohkan reputasi sebagai ‘Kota Dunia Untuk Semua’ dimulai.

Gambar 2

Tahapan Perwujudan IKN

Sumber: Buku Saku IKN, Bappenas 2021

Melihat urgensi dan narasi yang dibangun oleh pemerintah terkait pemindahan IKN, akankah pro dan kontra dapat berjalan selaras sehingga pemindahan dapat berjalan sebagaimana yang direncanakan?

Daftar Pustaka

KPPN/Bappenas. 2021. Buku Saku Pemindahan Ibu Kota Negara.

DPR RI. 2021. UU IKN Sebagai Landasan Hukum Ibu Kota Baru. https://www.dpr.go.id/berita/detail/id/37053/t/UU+IKN+Sebagai+Landasan+Hukum+Ibu+Kota+Baru

DPR RI. 2021. DPR Setujui RUU IKN Jadi UU. https://www.dpr.go.id/berita/detail/id/37041/t/DPR+Setujui+RUU+IKN+jadi+UU

Aspek Lingkungan Hidup dalam Kehidupan Perkotaan

Arszandi Pratama dan Galuh Shita

Dalam kehidupan perkotaan, masyarakat beserta kegiatan yang ada di dalamnya umumnya cenderung akan bertambah sebagai imbas adanya urbanisasi. Kegiatan urbanisasi yang ada di wilayah perkotaan akan menimbulkan beragam aktivitas yang cenderung mendorong adanya perilaku konsumtif serta pertumbuhan ekonomi. Masyarakat tentu akan mengkonsumsi sumber daya yang ada di perkotaan dalam jumlah yang massif. Hal ini tentu dapat berpotensi menimbulkan dampak negatif terhadap lingkungan apabila tidak dibarengi dengan perencanaan yang matang serta tindakan pengendalian yang tegas. Penipisan lapisan ozon, pencemaran limbah, polusi, dan hal-hal negatif lainnya dapat terjadi. Beragam permasalahan terkait lingkungan tersebut berdampak pada kondisi lingkungan hidup perkotaan sehingga sangat penting untuk diantisipasi.

Definisi dari lingkungan hidup telah dijabarkan di dalam Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup, yakni merupakan kesatuan ruang dengan semua benda, daya, keadaan, dan makhluk hidup, termasuk manusia dan perilakunya, yang mempengaruhi alam itu sendiri, kelangsungan perikehidupan, dan kesejahteraan manusia serta makhluk hidup lain.

Masalah lingkungan hidup merupakan ancaman terhadap pembangunan baik saat ini maupun di masa depan. Permasalahan lingkungan dapat disebabkan oleh faktor perubahan alam maupun perilaku manusia terhadap lingkungan alam. Permasalahan lingkungan hidup di antaranya adalah kelangkaan dan buruknya kualitas sumber daya air, lahan, maupun kualitas udara. Permasalahan lingkungan hidup masih menjadi salah satu masalah besar yang dihadapi oleh Indonesia. Adapun beberapa permasalahan tersebut adalah pencemaran sungai, penebangan hutan, abrasi, kekeringan, longsor, banjir, serta pencemaran udara dan tanah.

Pada tahun 2018, sebaran lahan kritis yang tersebar di Indonesia mencapai lebih dari 5 juta hektar. Lahan kritis merupakan lahan terbuka yang tidak lagi dapat dimanfaatkan, yang dapat terjadi karena disebabkan oleh berbagai hal, salah satunya adalah alih fungsi lahan. Hal ini tentu cukup mengkhawatirkan dan perlu menjadi perhatian bagi seluruh pihak.

Sebaran Lahan Kritis di Indonesia, 2018 (dalam hektar)

Sumber: Kajian Lingkungan Hidup Kuallitas Lingkungan Hidup Perkotaan, BPS, 2019

Dilansir dari laman Kontan, pada Januari 2021 Indonesian Environmental Scientist Association (IESA) menjabarkan beberapa isu dan risiko lingkungan yang terdapat di Indonesia, diantaranya adalah:

  • Permasalahan lingkungan seperti kebakaran hutan dan lahan, banjir, longsor, dan perubahan iklim diprediksi masih akan terus berlangsung. Pandemi Covid-19 yang membawa dampak pada tingginya angka PHK berpotensi mendorong terjadinya pembukaan lahan pada areal-areal hutan untuk ebagai media bercocok tanam untuk memenuhi kebutuhan hidup.
  • Undang-Undang Cipta Kerja dapat mengubah pola tata kelola yang ada saat ini.  Penyusunan peraturan teknis harus melibatkan pemangku kepentingan tata kelola lingkungan dan kehutanan.
  • Perubahan tatanan perilaku selama masa pandemi Covid-19 telah membawa dampak langsung pada pengelolaan sampah. Saat ini, kita semua membutuhkan masker untuk melindungi diri dari penyebaran virus Covid-19. Namun perlu ada upaya mitigasi terhadap risiko penularan kembali virus Covid-19 dari sampah masker yang telah digunakan.
  • Tekanan terhadap kapasitas fiskal yang terjadi pada tingkat pemerintah daerah dan pemerintah pusat berpotensi mempengaruhi ketersediaan anggaran pemerintah untuk pengelolaan lingkungan, seperti pengelolaan dan penyediaan fasilitas sampah serta limbah, pencegahan banjir, perawatan ruang terbuka hijau dan pengelolaan lingkungan lainnya.

Peningkatan kegiatan di perkotaan dapat menyebabkan efek negatif terhadap kelestarian lingkungan yang tidak diinginkan dan tidak dapat dibiarkan terus menerus. Diperlukan upaya-upaya perbaikan dari kerusakan, sehingga kualitas lingkungan hidup dapat ditingkatkan. Berbagai upaya perlu dilakukan baik oleh pemerintah, swasta, dan masyarakat sendiri. Perbaikan mulai dari pengelolaan kembali sumber daya air, kualitas udara, pengelolaan sampah dan permasalahan lain berupa bencana alam. Konsep pembangunan berkelanjutan dapat menjadi salah satu solusi dalam menjaga keseimbangan lingkungan hidup. Pembangunan berkelanjutan melakukan pembangunan untuk memenuhi kebutuhan saat ini tanpa mengorbankan kebutuhan untuk generasi di masa mendatang. Pembangunan berkelanjutan memiliki tiga pilar utama yang saling berkesinambungan, diantaranya:

  • Pertumbuhan ekonomi, yakni menjaga pertumbuhan ekonomi yang stabil dengan merestrukturisasi sistem produktif untuk menghemat sumber daya dan energi.
  • Keberlanjutan sosial, yakni menjamin keadilan sosial dalam distribusi kekayaan dan pelayanan sosial.
  • Keberlanjutan lingkungan, yakni dengan menjaga lingkungan tempat tinggal agar nyaman dan aman melalui zero emission.

Pengembangan infrastruktur fisik dan orientasi pengembangan wilayah fisik perlu direncanakan dari tiga dimensi ekonomi, sosial, dan lingkungan yang kemudian terpadu meleburkan masing-masing dimensi sektoral pada pembangunan berkelanjutan. Dalam Buletin Penataan Ruang yang dipublikasikan oleh Kementerian ATR/BPN, tokoh lingkungan hidup Emil Salim menyatakan bahwa perencanaan ekonomi tata ruang perlu menentukan secara prioritas lingkungan mana yang perlu untuk dilestarikan. Dalam rangka ini diperhitungkan dinamika “non human factors”. Alam sudah ada lebih dulu mendahuluui manusia, sehingga perlu untuk menyusun peta habitat makhluk alam untuk menghindari benturan konflik antara habitat makhluk alami dengan manusia. Manusia kemudian dapat menerapkan engineering solution untuk mengindari konflik antara “lalu lintas dan habitat fauna” dengan manusia sehingga pada akhirnya dapat melahirkan peta zonasi yang menyediakan areal proteksi bagi habitat alami dan dapat menjaga lingkungan hidup.


Bahan Bacaan

  • Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup
  • Buletin Penataan Ruang Kementerian ATR/BPN
  • Kajian Lingkungan Hidup Kuallitas Lingkungan Hidup Perkotaan, BPS, 2019
  • Nasional Kontan. 2021. “Ahli lingkungan mencatat ada empat potensi risiko di tahun 2021”. Diakses 4 Oktober 2021 dari https://nasional.kontan.co.id/news/ahli-lingkungan-mencatat-ada-empat-potensi-risiko-di-tahun-2021
  • Merdeka. 2021. “7 Permasalahan Lingkungan Hidup yang Sering Terjadi di Indonesia”. Diakses 4 Oktober 2021 dari https://www.merdeka.com/sumut/7-permasalahan-lingkungan-hidup-yang-sering-terjadi-di-indonesia-kln.html?page=all
  • Cipta Karya. 2016. “Konsep Pembangunan Berkelanjutan”. Diakses 4 Oktober 2021 dari http://sim.ciptakarya.pu.go.id/p2kh/knowledge/detail/pembangunan-berkelanjutan

Mengenal Transfer of Development Rights (TDR)

Mengenal Transfer of Development Rights (TDR)

Arszandi Pratama dan Galuh Shita

Transfer of Development Rights (TDR) adalah salah satu jenis teknik pengaturan zonasi yang digunakan untuk melindungi secara permanen lahan yang memiliki nilai konservasi (seperti lahan pertanian, ruang terbuka masyarakat, atau sumber daya alam atau budaya lainnya) dengan mengarahkan kembali pembangunan yang seharusnya terjadi di lahan tersebut (wilayah pengirim). ke suatu kawasan yang direncanakan untuk menampung pertumbuhan dan perkembangan (daerah penerima).

Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penyusunan, Peninjauan Kembali, Revisi, dan Penerbitan Persetujuan Substansi RTRW Provinsi, Kabupaten, Kota dan RDTR memberikan pengertian bahwa teknik pengaturan zonasi ini memungkinkan pemilik tanah untuk menjual haknya untuk membangun kepada pihak lain, sehingga si pembeli dapat membangun propertinya dengan intensitas lebih tinggi. Umumnya, TDR digunakan untuk melindungi penggunaan lahan pertanian atau penggunaan lahan hijau lainnya dari konversi penggunaan lahan, dimana pemilik lahan pertanian/hijau dapat mempertahankan kegiatan pertaniannya dan memperoleh uang sebagai ganti rugi atas haknya untuk membangun.

TDR digunakan untuk menambah intensitas pemanfaatan ruang pada kawasan terbangun dengan kriteria sebagai berikut:

  • hanya dapat diaplikasikan sebagai upaya terakhir setelah tidak ada lagi teknik pengaturan zonasi lain yang dapat digunakan untuk meningkatkan intensitas pemanfaatan ruang;
  • diaplikasikan pada satu blok peruntukan yang sama. Bila diaplikasikan pada zona yang sama namun antara blok peruntukan berbeda, harus didahului dengan analisis daya dukung daya tampung terkait dengan perubahan intensitas pemanfaatan ruang pada blok peruntukan yang menerima tambahan intensitas ruang; dan
  • hanya dapat diaplikasikan pada zona komersial dan zona perkantoran.

Program TDR berupaya untuk melestarikan nilai aset pemilik tanah dengan memindahkan hak untuk membangun dari lokasi di mana pembangunan dilarang (misalnya untuk alasan lingkungan) ke lokasi di mana pembangunan akan dilakukan. Pada lokasi di mana pembangunan didorong di bawah ketentuan TDR, maka zonasi akan diubah untuk memungkinkan lebih banyak unit yang dibangun. Ini akan memberikan peluang untuk mendapatkan lebih banyak pendapatan dari pembangunan, dibandingkan dengan yang akan diterima oleh pemilik tanah jika tidak ada program TDR. Pendapatan yang diterima dari adanya perubahan zonasi ini merupakan hak bagi pemilik lahan yang telah bersedia menyerahkan hak membangunnya. Jika hal ini berjalan dengan baik, maka tidak akan ada pihak yang merasa dirugikan secara finansial.

Cara kerja TDR adalah dengan mengalihkan sebagian dari harga pembelian tanah di lokasi yang didorong pembangunannya kepada pemilik tanah di tempat yang dilarang pembangunannya. Pengalihan hak membangun dapat menjaga lahan dengan mengalihkan pembangunan yang seharusnya terjadi di lahan daerah pengirim ke daerah penerima yang cocok untuk pengembangan yang lebih padat. Teknik ini bekerja sehingga pemilik di area pengirim dapat diberi kompensasi atas hak pengembangan mereka yang dialihkan.

Seperti yang telah disebutkan sebelumnya, program TDR memberikan kompensasi finansial kepada pemilik tanah karena memilih untuk tidak mengembangkan sebagian atau seluruh tanah mereka. Pada penerapan di beberapa negara lain, pemilik tanah diberikan pilihan di bawah naungan peraturan zonasi untuk secara hukum memutuskan hak pengembangan dari tanah mereka dan menjual hak ini kepada pemilik tanah lain atau pengembang untuk digunakan di lokasi yang berbeda. Tanah yang hak pengembangannya telah terputus dilindungi secara permanen melalui kemudahan konservasi atau perjanjian pembatasan. Nilai pengembangan dari tanah yang hak pengembangannya telah diterapakan pada lokasi lain akan ditingkatkan dengan mengizinkan bentuk pemanfaatan ruang baru atau khusus; kepadatan atau intensitas yang lebih besar; atau fleksibilitas peraturan lainnya. TDR memungkinkan pemilik lahan di area yang umumnya dikategorikan sebagai daerah pertanian atau penggunaan perumahan dengan kepadatan sangat rendah untuk mendapatkan imbalan finansial yang sama seperti pemilik lahan yang berasa di area yang dikategorikan untuk penggunaan lahan pinggiran kota dan perkotaan.


Bahan Bacaan

  • Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 11 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penyusunan, Peninjauan Kembali, Revisi, dan Penerbitan Persetujuan Substansi RTRW Provinsi, Kabupaten, Kota dan RDTR
  • The World Bank. “Transferable Development Rights”. Diakses 27 September 2021 dari https://urban-regeneration.worldbank.org/node/22
  • Rutgers. “What Is a Transfer of Development Rights (TDR) Program?”. Diakses 27 September 2021 dari https://njaes.rutgers.edu/highlands/transfer-development-rights.php
  • Conservationtools.org. “Transfer of Development Rights”. Diakses 27 September 2021 dari https://conservationtools.org/guides/12-transfer-of-development-rights

RDTR, Investasi dan OSS

Arszandi Pratama dan Galuh Shita

Seperti diketahui, percepatan penyusunan Rencana Detil Tata Ruang (RDTR) sedang dikebut penyelesaiannya oleh Pemerintah. Hal ini dikarenakan ketersediaan dokumen RDTR sangatlah krusial, terutama dalam kaitannya dengan investasi. RDTR dan PZ merupakan suatu kesatuan dokumen yang berperan langsung dalam proses dikeluarkannya Konfirmasi Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR) sehingga produk penataan ruang yang dihasilkan diharapkan akan berjalan sesuai dengan rencana dan tersinkronisasi dengan baik.

Melihat peran penting tersebut, tentu ketiadaan RDTR akan berpotensi menghambat pertumbuhan investasi di Indonesia. Menteri Agraria Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), Sofyan Djalil, mengakui bahwa telah terdapat beberapa daerah di Indonesia yang telah memiliki Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW), namun tidak dengan RDTR. Ketiadaan RDTR di berbagai daerah akan sangat berpengaruh dengan perkembangan suatu kota/kabupaten. Sebagai contoh, ketiadaan RDTR mungkin saja dapat menyebabkan tumpang tindih kebijakan dikarenakan tidak adanya suatu dokumen pedoman dalam perencanaan pengembangan pemanfaatan ruang, sehingga kondisi suatu kota/kabupaten tersebut menjadi tidak terarah.

Dalam beberapa tahun lalu, Indonesia telah berhasil meraih beberapa peringkat terkait investasi dan kemudahan berusaha secara internasional. Dilansir dari United Nations Conference on Trade and Development (UNCTAD) yang bertajuk “World Investment Report 2017”, Indonesia berhasil menempati posisi ke-4 sebagai negara dengan tujuan investasi paling prospektif periode 2017-2019. Posisi Indonesia berada di bawah Amerika Serikat, Tiongkok, dan India.  Dengan posisi tersebut, Indonesia mengalahkan sejumlah negara di Asia Tenggara seperti Singapura, Malaysia dan Thailand.

Terdapat sepuluh indicator yang mengindikasikan peningkatan investasi melalui kemudahan berusaha atau disebut dengan Ease of Doing Business (EoDB), yakni kemudahan memulai usaha; perizinan terkait pendirian bangunan; pendaftaran properti; penyambungan listrik; pembayaran pajak; perdagangan lintas negara; akses perkreditan; perlindungan terhadap investor minoritas; penegakan kontrak; dan penyelesaian perkara kepailitan. Berdasarkan laporan EoDB pada tahun 2018, Indonesia berhasil meraih peringkat ke-72 dunia. Bahkan posisi ini terus meningkat sejak tahun 2015, dimana pada tahun tersebut Indonesia meraih posisi ke-106, kemudian pada tahun 2016 meraih posisi ke-91, dan kemudian pada tahun 2017 (yang dirangkum dalam laporan tahun 2018) meningkat menjadi posisi ke-72. Hal ini kemudian mendorong pemerintah agar kegiatan berinvestasi dapat dipermudah. Terlebih adanya situasi pandemi yang tak terduga, maka pemerintah perlu menyiapkan beberapa strategi agar kegiatan berinvestasi dapat terus berjalan agar sektor ekonomi juga dapat terus berjalan.

Kemudahan investasi perlu didukung dengan implementasi pelayanan perizinan berusaha yang transparan, cepat, sederhana, dan yang terpenting adalah mampu memberikan kepastian. Hal ini juga kemudian mendorong pemerintah untuk menerbitkan Pelayanan sistem Perizinan Berusaha Terintegrasi Secara Elektronik (PBTSE) atau yang lebih dikenal dengan nama sistem Online Single Submission (OSS). Adapun OSS memiliki beberapa manfaat seperti:

  • Mempermudah pengurusan berbagai perizinan berusaha baik prasyarat untuk melakukan usaha (izin terkait lokasi, lingkungan, dan bangunan), izin usaha, maupun izin operasional untuk kegiatan operasional usaha di tingkat pusat ataupun daerah dengan mekanisme pemenuhan komitmen persyaratan izin;
  • Memfasilitasi pelaku usaha untuk terhubung dengan semua stakeholder dan memperoleh izin secara aman, cepat dan real time, karena sebelum adanya OSS pelaku usaha harus memproses perizinan dari beberapa instansi sehingga membutuhkan waktu yang tidak sebentar;
  • Memfasilitasi pelaku usaha dalam melakukan pelaporan dan pemecahan masalah perizinan dalam satu tempat;
  • Memfasilitasi pelaku usaha untuk menyimpan data perizinan dalam satu identitas berusaha atau Nomor Induk Berusaha (NIB). Ketika seseorang mengajukan OSS maka dia akan mendapatkan NIB yang juga berfungsi sebagai Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP), Tanda Daftar Perusahaan (TDP), Angka Pengenal Importir (API) dan akses kepabeanan.

Dalam kaitannya dengan investasi, sistem OSS akan mengintegrasikan data dan informasi rencana tata ruang sehingga diharapkan produk investasi yang dihasilkan dapat tersinkronisasi serta selaras dengan rencana yang telah disahkan. Hal ini tentu merupakan suatu kondisi ideal yang diharapkan oleh semua pihak. Namun seperti yang telah disebutkan sebelumnya bahwa keberadaan dokumen RDTR belum sepenuhnya tersedia di Indonesia. Menteri ATR/BPN, Sofyan A. Djalil menyatakan bahwa sebelumnya tata ruang menjadi salah satu hal yang menghambat investasi. Dikatakan bahwa “Ada investasi yang tidak bisa dilakukan karena tata ruangnya belum ada, atau tata ruang dalam proses pembaharuan namun belum disahkan, atau terkendala perundang-undangan di daerah, tentu ini sangat menyangkut investasi,” ucapnya seperti dilansir dari laman Kementerian ATR/BPN. Ke depannya, pemerintah berupaya untuk terus memperbaiki pelayanan administrasi pertanahan. Saat ini telah terdapat 4 layanan pertanahan yang berbasis digital yakni mulai dari Pengecekan Sertipikat, Informasi Zona Nilai Tanah, Hak Tanggungan Elektronik, serta Surat Keterangan Pendaftaran Tanah.


Bahan Bacaan

  • Riyadi, Dodi S. 2019. “Percepatan Penetapan RDTR dan Dampaknya Terhadap Peningkatan Investasi” dalam Buletin Penataan Ruang (hlm. 18-24). Jakarta: Kementerian ATR/BPN.
  • Kementerian ATR BPN. 2021. “Sukseskan Pembangunan Infrastruktur, Kementerian ATR/BPN Tegaskan Kepastian Hak Atas Tanah di Indonesia”. Diakses 22 September 2021 dari https://www.atrbpn.go.id/?menu=baca&kd=5DrT8Q3GECv7rY67osANHpZczLBhiplfzQbakF3Xfj7GjZCNvhAAfNzpDEc3bdA9
  • Kontan. 2020. “Masih sedikitnya RDTR dinilai akan hambat investasi di daerah”. Diakses 23 September 2021 dari https://nasional.kontan.co.id/news/masih-sedikitnya-rdtr-dinilai-akan-hambat-investasi-di-daerah

Pengembangan Infrastruktur melalui Tata Ruang

Arszandi Pratama dan Galuh Shita

Infrastruktur berperan penting dalam peningkatan kesejahteraan hidup masyarakat, khususnya masyarakat di Indonesia. Hal ini dikarenakan infrastruktur merupakan roda penggerak ekonomi. Dengan adanya infrastruktur yang berkualitas, maka akan dapat memberikan peningkatan kualitas hidup serta kesejahteraan masyarakat yang tinggal di dalamnya. Dilansir dari laman Kementerian Investasi/BKPM, terdapat beberapa manfaat positif dari ketersediaan infrastruktur yang memadai, yakni:

  • Pemerataan pembangunan. Dengan kemampuan ekonomi yang lebih baik, sebuah daerah maupun negara dapat menghidupi dirinya sendiri. Setelah tercapainya infrastruktur yang baik, maka semua akan mendapatkan kesempatan yang sama untuk terlibat dalam proses ekonomi di dalamnya.
  • Menciptakan lapangan kerja baru.
  • Membantu pemerataan pertumbuhan ekonomi. Dengan terbukanya kesempatan seperti ini melalui pembangunan infrastruktur Indonesia, maka akan semakin banyak juga investor yang ikut serta memajukan daerah tersebut dan membuat Indonesia semakin mencapai apa yang telah dicita-citakan selama ini.

Hasil studi yang dilakukan oleh World Bank pada tahun 1994 menyatakan bahwa elastisitas PDB (Produk Domestik Bruto) terhadap infrastruktur di suatu negara adalah antara 0,07 sampai dengan 0,44. Hal ini berarti dengan kenaikan 1 (satu) persen saja ketersediaan infrastruktur akan menyebabkan pertumbuhan PDB sebesar 7% sampai dengan 44%. Inilah mengapa pemerintah terus berupaya menyediakan beragam infrastruktur di seluruh penjuru negeri dengan harapan kesejahteraan dapat segera meningkat.

Pemerintah melalui Kementerian PUPR melakukan pembangunan infrastruktur di Indonesia dengan menggunakan pendekatan pengembangan wilayah yang berupa stratego Wilayah Pengembangan Strategis (WPS) yang direncanakan terdiri dari 35 WPS yang tersebar di seluruh penjuru negeri. Pendekatan WPS menjadi basis dari perencanaan keterpaduan pembangunan infrastruktur. Selain itu, pendekatan kewilayahan juga dilakukan agar pembangunan dapat sesuai dengan daya dukung dan daya tampung suatu wilayah.

Terdapat beberapa isu strategis serta permasalahan yang menjadi pertimbangan pemerintah dalam pengembangan infrastruktur wilayah, diantaranya adalah:

  • Penurunan ketimpangan antar wilayah, dimana kemiskinan di barat dan kawasan timur Indonesia yang tinggi, ketimpangan pendapatan perdesaan perkotaan dan konsentrasi kegiatan ekonomi di kawasan barat Indonesia terutama Pulau Jawa.
  • Pemenuhan pelayanan dasar dan peningkatan daya saing daerah yang dikarenakan akses dan kualitas pelayanan dasar yang masih terbatas.
  • Pengelolaan urbanisasi, dimana penduduk perkotaan yang akan mencapai 60 persen dan bonus demografi 2030, serta kontribusi urbanisasi terhadap pertumbuhan ekonomi nasional yang rendah.
  • Isu pemanfaatan ruang. Belum optimalnya pengelolaan ruang yang berdasarkan RTR baik di perkotaan maupun perdesaan yang berdampak terhadap dukungan pembangunan infrastruktur dan daya dukung lingkungan.
  • Isu pendanaan, kebutuhan akan pembangunan infrastruktur sangatlah tinggi, namun tidak diimbangi dengan kondisi keuangan yang terbatas.

Dalam pengembangan infrastruktur PUPR, pemerintah mengacu pada arahan kebijakan pembangunan nasional. Beberapa fokus dan lokus penanganan antara lain: Kawasan Strategis Prioritas Nasional yakni 12 Kawasan Strategis Pariwisata Nasional, 20 Kawasan Strategis Industri, 12 Kawasan Strategis Perdesaan, 10+1 Kawasan Strategis Kota Baru, 24 Kawasan Strategis Pelabuhan, 12 Kawasan Strategis Ekonomi Khusus, 10 Kawasan Strategis Perbatasan, 12 Kawasan Strategis Metropolitan, dan 12 Kawasan Strategis Bandar Udara.

Proses perencanaan yang terpadu dapat tercapai melalui ketersediaan dokumen penataan ruang. Pembangunan infrastruktur yang dilakukan oleh pemerintah dilakukan dengan mengacu pada dokumen perencanaan ruang yang ada. Hal ini seperti disampaikan oleh Kepala BPIW Kementerian PUPR, Hadi Sucahyono, yang menyatakan bahwa Perencanaan terpadu pembangunan infrastruktur PUPR dan pengembangan wilayah yang dilakukan BPIW mengacu pada Rencana Tata Ruang sesuai hirarki sejak dari RTR Nasional, RTRWN, RTRW Provinsi/Kabupaten/Kota dan RDTR. Dalam kaitannya dengan pengembangan infrastruktur pada daerah yang belum memiliki dokumen rencana tata ruang yang disahkan, maka dilakukan assessment potensi dan masalah serta kebutuhan infrastruktur sebagai dasar penyusunan rencana dan program, yang juga dilakukan dengan pembahasan bersama dengan daerah. Pembangunan infrastruktur tidak dapat dipisahkan dengan arahan pemanfaatan ruang sehingga koordinasi dan komunikasi yang baik antar Kementerian/Lembaga harus terus diperlukan.


Bahan Bacaan

  • Buletin Penataan Ruang Kementerian ATR/BPN
  • BKPM. “Pentingnya Pembangunan Infrastruktur Indonesia Untuk Investasi”. Diakses 20 September 2021 dari https://www.investindonesia.go.id/id/artikel-investasi/detail/pentingnya-pembangunan-infrastruktur-indonesia-untuk-investasi
  • Haris, Abdul. “Pengaruh Penatagunaan Tanah Terhadap Keberhasilan Pembangunan Infrastruktur dan Ekonomi”.  Bappenas. Diakses 20 September 2021 dari https://bappenas.go.id/files/3013/5228/3483/05abdul__20091014131228__2260__0.pdf

Mengenal ITBX dalam Peraturan Zonasi

Ketika mendengar peraturan zonasi, istilah matriks ITBX tentu bukan hal yang asing untuk didengar. Seperti diketahui, peraturan zonasi disusun untuk setiap zona peruntukan baik zona budidaya maupun zona lindung dengan memperhatikan esensi fungsinya yang ditetapkan dalam rencana rinci tata ruang dan bersifat mengikat/regulatory. Peraturan zonasi terdiri atas aturan dasar dan teknik pengaturan zonasi. Aturan dasar yang terdapat di dalam peraturan zonasi inilah yang akan mengikat ketentuan ruang melalui ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan yang merupakan materi wajib daro dokumen RDTR dan PZ.

Di dalam Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 11 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penyusunan, Peninjauan Kembali, Revisi, dan Penerbitan Persetujuan Substansi RTRW Provinsi, Kabupaten, Kota dan RDTR, defiinisi dari ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan adalah ketentuan yang berisi kegiatan dan penggunaan lahan yang diperbolehkan, kegiatan dan penggunaan lahan yang bersyarat secara terbatas, kegiatan dan penggunaan lahan yang bersyarat tertentu, dan kegiatan dan penggunaan lahan yang tidak diperbolehkan pada zona lindung maupun zona budi daya. Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan dirumuskan berdasarkan ketentuan maupun standar yang terkait dengan pemanfaatan ruang, ketentuan dalam peraturan bangunan setempat, dan ketentuan khusus bagi unsur bangunan atau komponen yang dikembangkan.

  • Klasifikasi I

Merupakan klasifikasi untuk kegiatan pemanfaatan ruang yang diperbolehkan/diizinkan. Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi I memiliki sifat sesuai dengan peruntukan ruang yang direncanakan. Pemerintah kabupaten/kota tidak dapat melakukan peninjauan atau pembahasan atau tindakan lain terhadap kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi I.

  • Klasifikasi T

Merupakan klasifikasi untuk kegiatan pemanfaatan ruang yang bersyarat secara terbatas. Pemanfaatan bersyarat secara terbatas bermakna bahwa kegiatan dan penggunaan lahan dibatasi dengan ketentuan sebagai berikut:

  1. pembatasan pengoperasian, baik dalam bentuk pembatasan waktu beroperasinya suatu kegiatan di dalam subzone maupun pembatasan jangka waktu pemanfaatan lahan untuk kegiatan tertentu yang diusulkan;
  2. pembatasan luas, baik dalam bentuk pembatasan luas maksimum suatu kegiatan di dalam subzona maupun di dalam persil, dengan tujuan untuk tidak mengurangi dominansi pemanfaatan ruang di sekitarnya; dan
  3. pembatasan jumlah pemanfaatan, jika pemanfaatan yang diusulkan telah ada mampu melayani kebutuhan, dan belum memerlukan tambahan, maka pemanfaatan tersebut tidak boleh diizinkan atau diizinkan terbatas dengan pertimbangan-pertimbangan khusus.
  • Klasifikasi B

Merupakan klasifikasi untuk kegiatan pemanfaatan ruang yang bersyarat tertentu. Hal ini bermakna bahwa untuk mendapatkan izin atas suatu kegiatan atau penggunaan lahan diperlukan persyaratan-persyaratan tertentu yang dapat berupa persyaratan umum dan persyaratan khusus, dapat dipenuhi dalam bentuk inovasi atau rekayasa teknologi. Persyaratan dimaksud diperlukan mengingat pemanfaatan ruang tersebut memiliki dampak yang besar bagi lingkungan sekitarnya. Beberapa contoh persyaratan umum diantaranya adalah dokumen AMDAL, dokumen UKL (Upaya Pengelolaan Lingkungan) dan UPL (Upaya Pemantauan Lingkungan), serta pengenaan disinsentif misalnya biaya dampak pembangunan (development impact fee).

  • Klasifikasi X

Merupakan klasifikasi untuk kegiatan pemanfaatan ruang yang tidak diperbolehkan. Artinya, kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi X memiliki sifat tidak sesuai dengan peruntukan lahan yang

direncanakan dan dapat menimbulkan dampak yang cukup besar bagi lingkungan di sekitarnya. Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi X tidak boleh diizinkan pada zona yang bersangkutan.

Contoh Matriks ITBX di Kawasan Perkotaan Pangururan, Sumatera Utara

Sumber: Dokumen Laporan RDTR Kawasan Perkotaan Pangururan

Untuk menentukan ITBX pada setiap persil, terdapat beberapa pertimbangan yang perlu dilakukan yang tercantum di dalam Permen ATR/BPN Nomor 11 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penyusunan, Peninjauan Kembali, Revisi, dan Penerbitan Persetujuan Substansi RTRW Provinsi, Kabupaten, Kota dan RDTR, diantaranya adalah:

Pertimbangan Umum

Pertimbangan umum berlaku untuk semua jenis penggunaan lahan, seperti kesesuaian dengan RTRW kabupaten/kota, keseimbangan antara kawasan lindung dan kawasan budi daya, kelestarian lingkungan, perbedaan sifat kegiatan bersangkutan terhadap fungsi zona terkait, definisi zona, kualitas lokal minimum, toleransi terhadap tingkat gangguan dan dampak terhadap peruntukan yang ditetapkan, serta kesesuaian dengan kebijakan lainnya.

Pertimbangan Khusus

Berlaku untuk masing-masing karakteristik guna lahan, kegiatan atau komponen yang akan dibangun. Pertimbangan khusus dapat disusun berdasarkan rujukan mengenai ketentuan atau standar yang berkaitan dengan pemanfaatan ruang, rujukan mengenai ketentuan dalam peraturan bangunan setempat, dan rujukan mengenai ketentuan khusus bagi unsur bangunan atau komponen yang dikembangkan.


Bahan Bacaan

  • Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 11 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penyusunan, Peninjauan Kembali, Revisi, dan Penerbitan Persetujuan Substansi RTRW Provinsi, Kabupaten, Kota dan RDTR

Mengenal Teknik Pengaturan Zonasi

Arszandi Pratama dan Galuh Shita

Peraturan zonasi disebut-sebut sebagai buku manual dalam hal perencanaan tata ruang kota sehingga keberadaannya memiliki peran yang sangat penting. Tanpa adanya peraturan zonasi, maka pengembangan pembangunan ruang kota dapat menjadi tidak terarah. Dalam dokumen peraturan zonasi, dapat diterapkan beberapa pengaturan tambahan untuk menjembatani kekakuan perencanaan demi mendapatkan manfaat yang lebih luas ke depannya, yang seringkali disebut sebagai teknik pengaturan zonasi. Teknik pengaturan zonasi berfungsi untuk memberikan fleksibilitas dalam penerapan peraturan zonasi dasar serta memberikan pilihan penanganan pada lokasi tertentu sesuai dengan karakteristik, tujuan pengembangan, dan permasalahan yang dihadapi pada zona tertentu, sehingga sasaran pengendalian pemanfaatan ruang dapat dicapai secara lebih efektif.

Teknik pengaturan zonasi adalah aturan yang disediakan untuk mengatasi kekakuan aturan dasar di dalam pelaksanaan pembangunan. Penerapan teknik pengaturan zonasi tidak dapat dilakukan secara serta-merta, melainkan harus direncanakan sejak awal mengenai teknik apa saja yang akan diaplikasikan dan didukung oleh perangkat dan kelembagaan yang auditable. Teknik pengaturan zonasi dapat dipilih dari berbagai alternatif dengan mempertimbangkan tujuan pengaturan yang ingin dicapai. Setiap teknik mempunyai karakteristik, tujuan, konsekuensi dan dampak yang berbeda. Oleh karena itu, pemilihannya harus dipertimbangkan dengan hati-hati. Terdapat beberapa jenis peraturan zonasi yang dapat diterapkan, yaitu:

  • Transfer Development Right

Merupakan teknik pengaturan zonasi yang memungkinkan pemilik tanah untuk menjual haknya untuk membangun kepada pihak lain, sehingga si pembeli dapat membangun properti dengan intensitas lebih tinggi. Umumnya, TDR digunakan untuk melindungi lahan yang bersifat konservatif.

  • Bonus Zoning

Merupakan teknik pengaturan zonasi yang memberikan izin kepada pengembang untuk meningkatkan intensitas pemanfaatan ruang melebihi aturan dasar, dengan kompensasi berupa penyediaan sarana publik tertentu.

  • Conditional Uses

Merupakan teknik pengaturan zonasi yang memungkinkan suatu pemanfaatan ruang yang dianggap penting atau diperlukan keberadaannya untuk dimasukkan ke dalam satu zona peruntukkan tertentu.

  • Zona Performa (Performance Zoning)

Merupakan ketentuan pengaturan pada satu atau beberapa zona/subzone dalam satu blok atau beberapa blok yang aturannya tidak didasarkan pada aturan perspektif, namun didasarkan pada kualitas kinerja tertentu yang ditetapkan.

  • Zona Fiskal (Fiskal Zoning)

Merupakan teknik pengaturan zonasi yang ditetapkan pada satu zona atau beberapa zona yang berorientasi kepada peningkatan pendapatan daerah.

  • Zona Pemufakatan Pembangunan (Negotiated Development)

Merupakan teknik pengaturan zonasi yang memberikan fleksibilitas dalam penerapan peraturan zonasi yang diberikan dalam bentuk peningkatan intensitas pemanfaatan ruang yang didasarkan pada pemufakatan pengadaan lahan untuk infrastruktur dan/atau fasilitas publik. Dapat diterapkan sebagai bentuk insentif imbalan.

  • Zona Pertampalan Aturan (Overlay Zone)

Merupakan peraturan zonasi yang memberikan fleksibilitas dalam penerapan peraturan zonasi yang berupa pembatasan intensitas pembangunan melalui penerapan dua atau lebih aturan.

  • Zona Ambang (Floating Zone)

Merupakan ketentuan pengaturan pada blok peruntukkan yang diambangkan pemanfaatan ruangnya dan peruntukkan ruangnya ditentukan kemudian berdasarkan perkembangan pemanfaatan ruang pada blok peruntukkan tersebut.

  • Zona Banjir (Flood Plain Zone)

Merupakan teknik pengaturan zonasi pada zona rawan banjir untuk mencegah atau mengurangi kerugian akibat banjir.

  • TPZ Khusus

Merupakan teknik pengaturan zonasi yang memberikan pembatasan pembangunan untuk mempertahankan karakteristik dan/atau objek khusus yang dimiliki zona, yang penetapan lokasinya dalam peraturan zonasi. Dapat diterapkan sebagai bentuk disinsentif pemberian persyaratan tertentu dalam perizinan.

  • Zona Pengendalian Pertumbuhan (Growth Control)

Merupakan teknik pengaturan zonasi yang diterapkan melalui pembatasan pembangunan dalam upaya melindungi karakteristik kawasan. Dapat diterapkan sebagai bentuk disinsentif persyaratan tertentu dalam perizinan.

  • Zona Pelestarian Cagar Budaya

Merupakan teknik pengaturan zonasi yang memberikan pembatasan pembangunan untuk mempertahankan bangunan dan situs yang memiliki nilai budaya tertentu. Dapat berupa persyaratan khusus dalam perizinan untuk tidak merubah struktur dan bentuk asli bangunan.

  • TPZ Lainnya

Merupakan teknik pengaturan zonasi lainnya yang tidak termasuk pada jenis TPZ dan dapat didefinisikan sesuai dengan kebutuhan masing-maisng pemerintah daerah.

Salah satu contoh penerapan teknik peraturan zonasi adalah pembangunan Simpang Susun Semanggi yang menerapkan teknik pengaturan zonasi berupa bonus zoning. Pembangunan Jalan Simpang Susun Semanggi yang didanai oleh kompensasi dari perhitungan penambahan ketinggian bangunan beberapa gedung di sekitar Simpang Semanggi. Dilansir dari okezone, pembiayaan proyek SSS bersumber dari nilai kompensasi pelampauan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) satu pengembang properti di kawasan Semanggi, yakni PT Mitra Panca Persada, satu anak perusahaan dari Grup Mori Building Company. Perusahaan tersebut mengajukan peningkatan KLB dari standar yang ditetapkan, yakni dari KLB-7 menjadi KLB-13.


Bahan Bacaan

  • Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 11 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penyusunan, Peninjauan Kembali, Revisi, dan Penerbitan Persetujuan Substansi RTRW Provinsi, Kabupaten, Kota dan RDTR
  • Okezone. 2017. “Simpang Susun Semanggi Resmi Beroperasi, Jokowi: Ini Jantung Indonesia”. Diakses 6 September 2021 dari https://economy.okezone.com/read/2017/08/18/320/1758262/simpang-susun-semanggi-resmi-beroperasi-jokowi-ini-jantung-indonesia