Zona Nilai Tanah, Definisi dan Pengaruhnya

Galuh Shita

Tanah merupakan elemen dasar dari bumi yang sangat dibutuhkan oleh berbagai makhluk hidup. Dalam lingkungan perkotaan, keberadaan tanah sangatlah krusial. Selain untuk pemenuhan kebutuhan hidup, tanah juga berfungsi sebagai dasar untuk bertempat tinggal serta tempat mencari nafkah. Dewasa ini, keberadaan tanah menjadi hal yang sangat diimpikan. Nilainya yang terus melonjak tinggi dari tahun ke tahun membuatnya menjadi sebuah primadona yang kerap kali diinginkan oleh berbagai pihak. Hal ini menyebabkan permintaan akan tanah juga terus meningkat, yang juga turut menyebabkan permasalahan keterbatasan ketersediaan tanah, baik untuk kepentingan pribadi maupun kepentingan umum. Di samping itu, tanah memiliki nilainya tersendiri yang perlu untuk diseragamkan guna menghindari terjadinya konflik di masyarakat. Tanpa adanya standarisasi perhitungan nilai tanah, maka harga dasar tanah dapat menjadi tidak terkontrol.

Seperti yang kita ketahui, terdapat beberapa faktor yang dapat mempengaruhi nilai tanah. Lokasi merupakan faktor utama yang dapat mempengaruhi besaran harga nilai tanah, semakin strategis lokasi tanah tersebut, maka semakin baik pula nilai tanah tersebut. Strategis dapat diartikan sebagai dekatnya lokasi tanah dengan berbagai fasilitas penting yang terdapat di sekitarnya, seperti keberadaan fasilitas komersil, fasilitas transportasi, pemerintahan, dan sebagainya. Faktor lainnya adalah kondisi internal dari tanah itu sendiri, seperti jenis tanah, kondisi tanah, keterjangkauan terhadap fasilitas telekomunikasi/internet, ketersediaan air tanah, dan sebagainya.

Pemerintah melalui Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), mengeluarkan sebuah kebijakan untuk dapat menyediakan peta zona nilai tanah. Hal ini berkaitan dengan keberadaan tanah yang juga termasuk ke dalam objek pajak. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) menjadi dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2). Hasil dari kajian terhadap ZNT dalam menentukan NJOP akan digunakan sebagai dasar pembaruan data nilai tanah dan sebagai media informasi nilai tanah bagi pelaksanaan transaksi peralihan kepemilikan tanah serta dapat dijadikan sebagai referensi bagi instansi pemerintah dalam menentukan penarikan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) untuk meningkatkan pendapatan daerah melalui NJOP.

Hal ini sejalan dengan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah yang menyatakan bahwa NJOP merupakan dasar pengenaan pajak PBB-P2 yang ditetapkan besarannya oleh Kepala Daerah setiap 3 tahun, kecuali untuk objek pajak tertentu yang dapat ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan wilayahnya. NJOP merupakan nilai yang diperoleh dari harga rata-rata transaksi jual beli. Namun dalam prakteknya, sebagian besar Pemerintah Daerah mengalami kesulitan dalam menetapkan NJOP dan masih menggunakan NJOP yang belum dimutakhirkan, sehingga NJOP di daerah belum mencerminkan harga transaksi atas objek Bumi dan Bangunan di daerah tersebut. Untuk membantu Pemerintah Daerah dalam rangka menetapkan nilai harga tanah berdasarkan zonasi, maka perlu untuk ditentukan Zona Nilai Tanah.

Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 208 Tahun 2018 tentang Pedoman Penilaian Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan, definisi dari Zona Nilai Tanah sendiri adalah zona geografis yang terdiri atas satu atau lebih objek pajak yang mempunyai satu NIR (Nilai Indeks Rata-Rata) yang sama, dan dibatasi oleh batas penguasaan/pemilikan objek pajak dalam satuan wilayah administrasi pemerintahan desa/kelurahan tanpa terikat pada batas blok. Dengan kata lain, ZNT merupakan kumpulan area yang terdiri dari beberapa bidang tanah dengan nilai tanah yang relatif sama pada batasan area yang telah ditentukan. Setiap area ZNT mempunyai nilai yang berbeda berdasarkan analisis terhadap nilai tanah yang dilakukan.

ZNT dapat dimanfaatkan untuk penentuan tarif dalam pelayanan pertanahan, referensi masyarakat dalam transaksi, penentuan ganti rugi, inventarisasi nilai aset publik maupun aset masyarakat, memonitor nilai tanah dan pasar tanah, dan referensi penetapan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) untuk Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), agar lebih adil dan transparan bagi masyarakat. NJOP merupakan acuan penarikan PBB yang menjadi salah satu sumber pendapatan daerah yang cukup penting. Sehingga keberadaan peta ZNT sangat krusial sebagai dasar dari penyelenggaraan pembangunan di suatu daerah.

Contoh Peta Zona Nilai Tanah di Kota Semarang

Sumber: https://www.arcgis.com/apps/webappviewer/index.html?id=54252459a7f541988b4fdaf756dd5ac9

Dilansir dari kompas, saat ini pemerintah berencana untuk memperbaharui peta ZNT agar informasi yang disajikan kepada masyarakat dapat lebih akurat. Pemerintah berharap dengan adanya pembaruan ini maka informasi yang tersedia di dalam Peta ZNT dapat mencerminkan harga yang wajar dan dapat mencegah lonjakan harga yang dapat mempengaruhi ekonomi secara makro.


Bahan Bacaan

  • Kompas. 2021. “Peta Zona Nilai Tanah bakal Diperbarui”. Diperoleh 13 April 2021 dari https://www.kompas.com/properti/read/2021/03/12/080000221/peta-zona-nilai-tanah-bakal-diperbarui
  • Kemenkeu. 2019. “Penggunaan Zona Nilai Tanah sebagai Dasar Pemilihan Data Pembanding Untuk Penilaian Tanah dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar”. Diperoleh 13 April 2021 dari https://www.djkn.kemenkeu.go.id/artikel/baca/12937/Penggunaan-Zona-Nilai-Tanah-Sebagai-Dasar-Pemilihan-Data-Pembanding-Untuk-Penilaian-Tanah-Dengan-Pendekatan-Perbandingan-Data-Pasar.html#:~:text=Zona%20Nilai%20Tanah%20(ZNT)%20yang,nyata%20sesuai%20dengan%20penggunaan%20tanah
  • Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
  • Peraturan Menteri Keuangan Nomor 208 Tahun 2018 tentang Pedoman Penilaian Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan

Mengenal Rencana Detail Tata Ruang

Galuh Shita

Rencana Detil Tata Ruang (RDTR) merupakan bagian dari rencana rinci tata ruang. Di Indonesia, terdapat dua jenis perencanaan utama yaitu Rencana Pembangunan dan Rencana Tata Ruang (RTR) yang menjadi pedoman bagi pemerintah untuk mencapai target pembangunan dalam jangka waktu dan lingkup tertentu. Rencana tata ruang terbagi menjadi 2, yakni rencana umum yang terdiri dari Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Nasional, RTRW Provinsi dan RTRW Kabupaten/Kota dan rencana rinci yang terdiri dari RTR Pulau, RTR Kawasan Strategis Nasional dan RDTR Kabupaten dan Kota).

Kedudukan RDTR dalam Sistem Perencanaan Ruang

Penyusunan RDTR sendiri telah diamanatkan dalam Undang-Undang Penataan Ruang serta diatur lebih jauh di dalam peraturan menteri yang diterbitkan pada tahun 2011 dan diperbaharui pada tahun 2018. Pada peraturan tersebut diatur mengenai hal-hal serta muatan substansi yang harus dipenuhi dalam menyusun dokumen RDTR, yang terdiri dari dokumen RDTR dan Peraturan Zonasi (PZ). Adapun yang menjadi muatan substansi dari RDTR adalah tujuan penataan Bagian Wilayah Perkotaan (BWP); rencana struktur ruang; rencana pola ruang; penetapan sub BWP yang diprioritaskan penanganannya; dan ketentuan pemanfaatan ruang.

Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang Nomor 16 Tahun 2018 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota menggantikan peraturan sebelumnya yang berkaitan dengan penyusunan substansi RDTR. Pada peraturan baru, terdapat perubahan susunan materi substansi dari dokumen RDTR. Pada peraturan yang baru, dokumen RDTR secara keseluruhan terdiri dari 7 bab, yang juga mengubah sub bab ketentuan khusus dan standar teknis menjadi materi wajib yang harus ada di dalam dokumen RDTR. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel berikut:

Perbedaan PERMEN ATR Nomor 20 Tahun 2011 dengan PERMEN ATR Nomor 16 Tahun 2018 tentang tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota

Di dalam peraturan yang mengatur mengenai RDTR, secara umum penyusunan RDTR memiliki fungsi sebagai berikut:

  1. kendali mutu pemanfaatan ruang wilayah kabupaten/kota berdasarkan RTRW;
  2. acuan bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang lebih rinci dari kegiatan pemanfaatan ruang yang diatur dalam RTRW;
  3. acuan bagi kegiatan pengendalian pemanfaatan ruang;
  4. acuan bagi penerbitan izin pemanfaatan ruang; dan
  5. acuan dalam penyusunan RTBL.

Sedangkan manfaat dari diselenggarakannya RDTR adalah:

  1. penentu lokasi berbagai kegiatan yang mempunyai kesamaan fungsi dan lingkungan permukiman dengan karakteristik tertentu;
  2. alat operasionalisasi dalam sistem pengendalian dan pengawasan pelaksanaan pembangunan fisik kabupaten/kota yang dilaksanakan oleh pemerintah, pemerintah daerah, swasta, dan/atau masyarakat;
  3. ketentuan intensitas pemanfaatan ruang untuk setiap bagian wilayah sesuai dengan fungsinya di dalam struktur ruang kabupaten/kota secara keseluruhan; dan
  4. ketentuan bagi penetapan kawasan yang diprioritaskan untuk disusun program pengembangan kawasan dan pengendalian pemanfaatan ruangnya pada tingkat BWP atau Sub BWP.

RDTR juga berfungsi untuk menentukan kesesuaian dokumen perencanaan dengan implementasi pembangunan di lapangan. RDTR merupakan dasar acuan dari diterbitkannya dokumen perizinan terkait bangunan. Tanpa adanya dokumen RDTR maka dokumen tersebut tidak dapat dikeluarkan. Jika sebelumnya untuk mendirikan bangunan diperlukan IMB, maka kini telah berganti menjadi PBG (Persetujuan Bangunan Gedung). Meskipun telah berganti istilah, namun tetap memiliki fungsi yang sama.

Dokumen RDTR belum seluruhnya tersedia pada setiap kabupaten/kota di Indonesia. Dilansir dari harian kompas, ketersediaan dokumen RDTR baru tersedia sejumlah 55 RDTR saja dari keseluruhan kabupaten/kota yang ada di Indonesia. Dokumen RDTR umumnya disusun apabila dokumen RTRW yang telah ada tidak memiliki substansi yang mampu mencakup informasi detail. Keberadaan dokumen RTRW juga belum sepenuhnya tersedia, meskipun jumlahnya tidak lebih sedikit dari kekurangan dokumen RDTR. Jika ketersediaan dokumen RTRW di Indonesia sudah mencapai 95% maka ketersediaan dokumen RDTR di Indonesia bahkan tidak mencapai lebih dari 5%. Hal ini tentu sangat disayangkan dan sangat penting untuk menjadi perhatian pemerintah. Terdapat beberapa faktor yang juga menjadi penyebab dari kontrasnya ketersediaan dokumen RDTR di Indonesia, salah satunya adalah ketersediaan peta dasar dengan skala 1:5.000 untuk penyusunan RDTR. Peta dasar yang disediakan haruslah mendapat persetujuan substansi dari Badan Informasi Geospasial. Hal ini sesuai dengan amanat dari Undang-Undang Nomor 4 Tahun 2011 Tentang Informasi Geospasial. Di samping itu, dibutuhkan pula validasi mengenai kajian lingkungan hidup strategis yang dilakukan oleh Kementerian Lingkungan Hidup dan Kehutanan (KLHK). Untuk mempercepat proses ini guna menyediakan dokumen RDTR di seluruh Indonesia, maka pemerintah melalui Kementerian ATR/BPN tengah menggenjot program penyusunan RDTR melalui RDTR Bimbingan Teknis, RDTR Bantuan Teknis Reguler, dan RDTR Online Single Submission (OSS). Diharapkan dengan adanya program ini maka ketersediaan dokumen RDTR dapat segera terpenuhi di seluruh Indonesia.


Bahan Bacaan

  • ATRBPN. 2020. “Penyerahan Sembilan Persetujuan Substansi Rencana Tata Ruang Wilayah Jawa dan Bali”. Diperoleh 5 April 2021 dari https://tataruang.atrbpn.go.id/Berita/Detail/3919
  • Kompas. 2019. “Indonesia Alami “Backlog” Tata Ruang”. Diperoleh 5 April 2021 dari https://properti.kompas.com/read/2019/11/08/160950521/indonesia-alami-backlog-tata-ruang?page=all
  • Kompas. 2020. “Indonesia Baru Punya 55 RDTR yang Telah Jadi Perda”. Diperoleh 6 April 2021 dari https://properti.kompas.com/read/2020/03/11/100000421/indonesia-baru-punya-55-rdtr-yang-telah-jadi-perda
  • Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
  • Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang Nomor 16 Tahun 2018 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota
  • Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 11 Tahun 2011 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota
  • Pratama, M. Arszandi, dkk. 2015. Menata Kota melalui Rencana Detil Tata Ruang (RDTR). Yogyakarta: Penerbit Andi.

Perumahan/Permukiman Kumuh serta Upaya Penanganannya

Galuh Shita A.B.

Dalam setiap kota besar yang ada di Indonesia, permasalahan permukiman kumuh menjadi momok yang sering ditemui dan tak ayal menjadi sebuah gangguan visual yang harus diatasi. Tak hanya berupa gangguan visual, namun juga menjadi permasalahan sosial yang harus cepat ditangani guna menciptakan masyarakat perkotaan yang makmur dan sejahtera. Permukiman kumuh sendiri dapat terjadi karena berbagai faktor, salah satunya dapat terjadi karena pengaruh arus urbanisasi yang tidak terkontrol. Tingkat urbanisasi yang tinggi menyebabkan masyarakat mengokupansi lokasi hunian, baik legal ataupun illegal, sehingga hal tersebut menyebabkan terjadinya kekumuhan di perkotaan.

Suatu lingkungan hunian dapat dikatakan kumuh apabila memiliki karakteristik seperti berikut, yaitu: kualitas bangunan tidak permanen, memiliki kepadatan tinggi dan tidak teratur, berada pada lahan yang tidak sesuai dengan peraturan peruntukkan ruang, memiliki ukuran unit rumah yang relatif kecil, ketersediaan fasilitas sarana dan prasarana pendukung permukiman yang sangat terbatas (kondisi jalan, drainase, persampahan, dan lainnya), rawan penyakit sosial dan penyakit lingkungan, tingkat kesejahteraan penduduknya yang tergolong menengah ke bawah, dan sebagainya.

Berdasarkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, definisi dari permukiman kumuh adalah permukiman yang tidak layak huni karena ketidakteraturan bangunan, tingkat kepadatan bangunan yang tinggi, dan kualitas bangunan serta sarana dan prasarana yang tidak memenuhi syarat. Peningkatan kualitas terhadap perumahan dan permukiman kumuh dilakukan dengan meningkatkan kualitas bangunan, serta prasarana, sarana, dan utilitas umum. Kriteria perumahan dan permukiman kumuh ditinjau dari bangunan gedung, jalan lingkungan, penyediaan air minum, drainase lingkungan, pengelolaan air limbah, pengelolaan persampahan, dan proteksi kebakaran.

Kriteria KumuhKondisi
Bangunan Gedung– Ketidakteraturan bangunan
– Tingkat kepadatan bangunan yang tinggi yang tidak sesuai dengan ketentuan rencana tata ruang
– Kualitas bangunan yang tidak memenuhi syarat
Jalan Lingkungan– Jaringan jalan lingkungan tidak melayani seluruh lingkungan perumahan atau permukiman
– Kualitas permukaan jalan lingkungan buruk
Penyediaan Air Minum– Akses aman air minum tidak tersedia
– Kebutuhan air minum setiap individu tidak terpenuhi
Drainase Lingkungan– Drainase lingkungan tidak tersedia
– Drainase lingkungan tidak mampu mengalirkan limpasan air hujan sehingga menimbulkan genangan
– Kualitas konstruksi drainase lingkungan buruk
Pengelolaan Air Limbah– Sistem pengelolaan air limbah tidak memenuhi persyaratan teknis
– Prasarana dan sarana pengelolaan air limbah tidak memenuhi persyaratan teknis
Pengelolaan Persampahan– Prasarana dan sarana persampahan tidak memenuhi persyaratan teknis
– Sistem pengelolaan persampahan tidak memenuhi persyaratan teknis
Proteksi Kebakaran– Prasarana proteksi kebakaran tidak tersedia
– Sarana proteksi kebakaran tidak tersedia
Sumber: Permen PUPR nomor 14 Tahun 2018

Untuk dapat mengentaskan permasalahan ini, Pemerintah kemudian melalui Direktorat Jenderal Cipta Karya Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (KemenPUPR) meluncurkan program Kota Tanpa Kumuh (Kotaku) untuk mempercepat penanganan permukiman kumuh dan mendukung Gerakan 100-0-100, yaitu 100% akses air minum layak, 0% permukiman kumuh, dan 100% akses sanitasi layak. Tujuan dari diselenggarakannya program ini adalah untuk meningkatkan akses terhadap infrastruktur dan pelayanan dasar di permukiman kumuh perkotaan dan mencegah timbulnya permukiman kumuh baru dalam rangka untuk mendukung terwujudnya permukiman perkotaan yang layak huni, produktif, dan berkelanjutan. Diharapkan, sebaran perumahan atau permukiman kumuh yang terdapat di kota-kota besar dapat teratasi dengan adanya program ini.

Tahapan Implementasi Pencegahan dan Peningkatan Kualitas Permukiman Kumuh

Suatu perumahan atau permukiman perlu untuk memenuhi kriteria-kriteria yang telah ditetapkan untuk dapat dikategorikan kumuh. Setiap tahapan upaya penanganan dilakukan secara partisipatif dengan melibatkan masyarakat (LKM/BKM), pemerintah kabupaten/kota dan pemangku kepentingan lainnya (stakeholder). Penetapan lokasi perumahan atau permukiman kumuh dilakukan melalui proses pendataan yang dilakukan oleh pemerintah daerah dengan melibatkan peran masyarakat, yang meliputi identifikasi lokasi dan penilaian lokasi, yang juga mencakup kondisi kekumuhan serta legalitas tanah. Setelah dilakukan ketetapan terhadap perumahan atau permukiman kumuh, maka tahapan selanjutnya adalah perencanaan penanganan yang dilakukan melalui tahap persiapan, survei, analisis, penyusunan data dan fakta, analisis, penyusunan konsep pencegahan dan peningkatan kualitas perumahan dan permukiman kumuh, serta penyusunan rencana pencegahan dan peningkatan kualitas perumahan dan permukiman kumuh. Hasil penilaian yang dilakukan terhadap lokasi perumahan atau permukiman kumuh akan melahirkan penetapan pola penanganan yang sesuai terhadap perumahan atau permukiman kumuh, yaitu apakah akan ditempuh melalui pemugaran, peremajaan, atau pemukiman kembali.

PemugaranPeremajaanPemukiman Kembali
lokasi memiliki klasifikasi kekumuhan ringan dengan status tanah legallokasi memiliki klasifikasi kekumuhan berat dan sedang dengan status tanah legallokasi memiliki klasifikasi kekumuhan ringan dengan status tanah illegallokasi memiliki klasifikasi kekumuhan berat dan sedang dengan status tanah ilegal
Sumber: Permen PUPR nomor 14 Tahun 2018

Pelaksanaan kegiatan dilakukan secara transparan dan akuntabel. Keterlibatan masyarakat juga dapat menjadi salah satu kunci penting dalam tahapan pelaksanaan. Tahap Keberlanjutan bertujuan untuk melakukan kegiatan perawatan dan pemeliharaan atas apa yang telah dikerjakan melalui Program Kotaku. Hal ini dilakukan agar kegiatan penanganan yang dilakukan dapat terpelihara dengan baik.

Dilansir dari laman kotaku, sumber pembiayaan Program Kotaku berasal dari pemerintah pusat, pemerintah provinsi, pemerintah kabupaten/kota, swadaya masyarakat dan pemangku kepentingan lainya (stakeholder) serta dari lembaga mitra pembangunan pemerintah. Program KOTAKU tahun 2021 yang tergabung ke dalam kegiatan Infrastruktur Berbasis Masyarakat di Bidang Sanitasi meliputi Sanitasi Berbasis Masyarakat Regular, Tempat Pengolahan Sampah Dengan Prinsip 3R, Sanitasi Perdesaan, Sanimas Citarum Harum, dan TPS 3R Citarum Harum, diselenggarakan di seluruh provinsi yang terdapat di Indonesia dengan lokasi terbesar berada pada kategori peningkatan Sanitasi Perdesaan.


Bahan Bacaan

  • Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 2 Tahun 2016 tentang Peningkatan Kualitas Terhadap Perumahan Kumuh dan Permukiman Kumuh
  • Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 14 Tahun 2018 tentang Pencegahan dan Peningkatan Kualitas Terhadap Perumahan Kumuh dan Permukiman Kumuh
  • Keputusan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyar Nomor 117 tahun 2021 tentang Penetapan Lokasi dan Besaran Bantuan Kegiatan Infrastruktur Berbasis Masyarakat Tahun Anggaran 2021
  • Website kotaku.pu.go.id

Mengenal Fungsi dan Peran RTRW

Galuh Shita

Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) merupakan salah satu dari rangkaian pedoman bagi para stakeholder perencana kota untuk membangun kotanya sesuai dengan amanat serta ketentuan yang telah ditetapkan. RTRW merupakan bagian dari rencana umum dan merupakan turunan serta merujuk dari peraturan yang lebih tinggi, yakni rencana pembangunan, baik lingkup nasional, provinsi, hingga kabupaten/kota. Secara umum, dokumen RTRW juga merupakan dasar perumusan kebijakan pemanfaatan ruang, baik di wilayah provinsi maupun kabupaten/kota. Berbagai kebijakan tersebut termasuk dalam pembangunan infrastruktur, pembangunan wilayah perkotaan dan perdesaan, kawasan lindung dan budidaya serta kawasan strategis.

Kedudukan RTRW dalam Sistem Perencanaan Ruang

Menilik lebih awal, keseluruhan amanat penyediaan produk penataan ruang bermula dari terbitnya Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang. Pada peraturan perundangan tersebut disebutkan bahwa pengadaan RTRW perlu dilakukan sebagai landasan pembangunan dan pengembangan wilayah. Hal ini ditujukan untuk mewujudkan ruang wilayah nasional yang aman, nyaman, produktif, dan berkelanjutan. Dalam rangka perwujudan ruang wilayah nasional tersebut, maka penyelenggaraan penataan ruang di Indonesia meliputi aspek pengaturan, pembinaan, pelaksanaan, dan pengawasan. Selain itu, dalam penyusunannnya juga perlu memperhatikan beberapa hal seperti Wawasan Nusantara dan Ketahanan Nasional; perkembangan permasalahan regional dan global, serta hasil pengkajian implikasi penataan ruang nasional; upaya pemerataan pembangunan dan pertumbuhan serta stabilitas ekonomi; keselarasan aspirasi pembangunan nasional dan pembangunan daerah; daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup; rencana pembangunan jangka panjang nasional; rencana tata ruang kawasan strategis nasional; dan rencana tata ruang wilayah provinsi dan rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota.

Dalam UU Penataan Ruang, juga disebutkan bahwa penyusunan dokumen RTRW akan menjadi pedoman bagi beberapa dokumen perencanaan lainnya, seperti: rencana pembangunan jangka panjang; penyusunan rencana pembangunan jangka menengah; pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang di wilayah; mewujudkan keterpaduan, keterkaitan, dan keseimbangan perkembangan antarwilayah, serta keserasian antar sektor; penetapan lokasi dan fungsi ruang untuk investasi; penataan ruang kawasan strategis; dan penataan ruang wilayah dokumen di bawahnya.

Dokumen RTRW berlaku selama 20 tahun dan perlu untuk dilakukan peninjauan ulang setiap minimal 5 tahun sekali. Dalam kondisi lingkungan strategis tertentu yang berkaitan dengan bencana alam skala besar yang ditetapkan dengan peraturan perundang-undangan dan/atau perubahan batas teritorial negara, wilayah provinsi, dan/atau wilayah kabupaten yang ditetapkan dengan Undang-Undang, maka rencana tata ruang wilayah dapat ditinjau kembali lebih dari 1 kali dalam kurun waktu 5 tahun.

Adapun muatan dari RTRW baik dalam lingkup nasional, provinsi, ataupun kabupaten/kota adalah sebagai berikut:

  • Tujuan, kebijakan, dan strategi penataan ruang wilayah
  • Rencana struktur ruang, yang meliputi sistem perkotaan yang terkait dengan kawasan perdesaan dalam wilayah pelayanannya dan sistem jaringan prasarana
  • Rencana pola ruang, yang meliputi kawasan lindung dan kawasan budi daya yang memiliki nilai strategis wilayah
  • Penetapan kawasan strategis
  • Arahan pemanfaatan ruang yang berisi indikasi program utama jangka menengah lima tahunan
  • Arahan pengendalian pemanfaatan ruang yang berisi indikasi arahan peraturan zonasi, arahan perizinan, arahan insentif dan disinsentif, serta arahan sanksi

Penyusunan rencana tata ruang mencakup berbagai aspek, seperti rencana spasial serta rencana pembangunan daerah, yang tidak terlepas dari aspek keuangan daerah. Tantangan yang dihadapi adalah bagaimana menciptakan perencanaan ruang yang berfungsi sebagai dokumen acuan bagi pembangunan daerah. Dalam hal ini, tidak hanya berfokus pada tata cara implementasinya namun juga pada seberapa besar investasi yang dibutuhkan serta seberapa besar pendapatan yang dapat dihasilkan dari produk perencanaan ruang tersebut. Sehingga peran produk perencanaan ruang, dalam hal ini RTRW akan menjadi krusial dalam rangka upaya untuk meningkatkan pendapatan daerah serta bagaimana untuk mencapai tujuan dari pembangunan tersebut.

RTRW merupakan landasan keterpaduan, keterkaitan dan keseimbangan perkembangan antar wilayah. Selain itu juga sebagai landasan dalam mencapai keserasian antarsektor di daerah. Dalam hal ini, RTRW memiliki peran sebagai solusi dari konflik pemanfaatan ruang yang harus mampu mensinergikan berbagai kepentingan dalam ruang yang sifatnya terbatas. Keberadaan RTRW juga perlu ditindaklanjuti dengan adanya rencana detail sebagai dasar bagi pemerintah daerah dalam memberikan izin-izin pemanfaatan ruang atau kegiatan pembangunan, dalam hal ini dituangkan ke dalam produk dokumen RDTR (Rencana Detil Tata Ruang).

Keberadaan produk penataan ruang belum seluruhnya dimiliki oleh seluruh provinsi maupun kabupaten/kota yang ada di Indonesia. Dilansir dari harian kompas pada tahun 2019, disebutkan bahwa sebanyak 475 kabupaten/kota sudah memiliki dokumen RTRW, yang berarti sudah mencapai hampir 95% dari keseluruhan wilayah di Indonesia. Lalu pada tahun 2020, dilansir dari website milik ATR/BPN disebutkan bahwa pada bulan November di tahun tersebut Direktorat Bina Perencanaan Tata Ruang Daerah Wilayah I telah menyerahkan Surat Persetujuan Substansi (Persub) beserta dokumen kelengkapan administrasinya di Wilayah Jawa dan Bali, yang mencakup RTRW Kabupaten Wonogiri Tahun 2020-2040, RTRW Kabupaten Pekalongan Tahun 2020-2040, RTRW Kabupaten Lamongan Tahun 2020-2040, RTRW Kabupaten Tuban Tahun 2020-2039, RTRW Kabupaten Cilacap Tahun 2010-2031, RTRW Kota PekalonganTahun 2009-2029, RTRW Kota Tegal Tahun 2011-2031, RTRW Kota Semarang Tahun 2011-2031, dan RDTR Kawasan Perkotaan Singaraja, Kabupaten Buleleng Tahun 2020-2024. Hal ini menunjukkan bahwa proses penglengkapan dokumen perencanaan ruang di Indonesia kian menunjukkan proses yang positif, serta menunjukkan keseriusan pemerintah dalam menyediakan dokumen perencanaan ruang yang berkualitas.


Bahan Bacaan

  • ATRBPN. 2020. “Penyerahan Sembilan Persetujuan Substansi Rencana Tata Ruang Wilayah Jawa dan Bali”. Diperoleh 5 April 2021 dari https://tataruang.atrbpn.go.id/Berita/Detail/3919
  • ATRBPN. 2009. “Peran RTRW dalam Mendorong Percepatan Pembangunan Daerah”. Diperoleh 5 April 2021 dari https://tataruang.atrbpn.go.id/Berita/Detail/1681
  • Kompas. 2019. “Indonesia Alami “Backlog” Tata Ruang”. Diperoleh 5 April 2021 dari https://properti.kompas.com/read/2019/11/08/160950521/indonesia-alami-backlog-tata-ruang?page=all
  • Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang

Pengembangan Desa Wisata

Galuh Shita

Indonesia sebagai negara yang luas memiliki potensi wisata yang sangat beragam yang tersebar di berbagai wilayah. Desa merupakan wilayah administrasi terkecil yang diakui oleh negara. Keberadaan lokasi wisata di dalam desa merupakan hal yang lumrah, namun keberadaan desa wisata masih belum banyak ditemui di Indonesia. Beberapa desa wisata yang terdapat di Indonesia diantaranya berada di Bali, Yogyakarta, NTT, dan lainnya.

Wisata di desa dengan desa wisata memiliki definisi yang berbeda. Terdapat beragam definisi yang berkaitan dengan desa wisata. Dalam sebuah jurnal pariwisata, Priasukmana dan Mulyadin mendefinisikan desa wisata sebagai suatu kawasan pedesaan yang menawarkan keseluruhan dari suasana yang mencerminkan keaslian dari pedesaan itu sendiri mulai dari sosial budaya, adat istiadat, keseharian, memiliki arsitektur bangunan dan struktur tata ruang desa yang khas dan dari kehidupan sosial ekonomi atau kegiatan perekonomian yang unik dan menarik serta mempunyai potensi untuk dikembangkan berbagai komponen kepariwisataan. Pendapat lain mendefinisikan desa wisata sebagai suatu kawasan atau wilayah pedesaan yang dapat dimanfaatkan atas dasar kemampuan beberapa unsur yang memiliki atribut produk wisata secara terpadu, dimana desa tersebut menawarkan keseluruhan suasana dari pedesaan yang memiliki tema keaslian pedesaan, baik dari tatanan segi kehidupan sosial budaya dan ekonomi serta adat istiadat yang mempunyai ciri khas arsitektur dan tata ruang desa menjadi suatu rangkaian kegiatan dan aktivitas pariwisata.

Kementerian Pariwisata mendenifisikan desa wisata sebagai suatu bentuk integrasi antara atraksi, akomodasi dan fasilitas pendukung yang disajikan dalam suatu struktur kehidupan masyarakat yang menyatu dengan tata cara dan tradisi yang berlaku.

Penyelenggaraan desa wisata memerlukan kerja sama dari berbagai pihak, tidak hanya berasal dari penyelenggara pariwisata itu sendiri. Seperti yang sebelumnya telah disampaikan bahwa desa wisata berbeda dengan objek wisata yang berada di desa. Penyelenggaraan desa wisata memiliki arti untuk membuat suatu desa memiliki seluruh aspek yang mendukung kegiatan penunjang pariwisata, tidak hanya dari segi ketersediaan aspek 3A (aksesbilitas, amenitas, atraksi) namun juga keterlibatan lapisan masyarakat yang ada di dalamnya. Penyelenggaraan desa wisata secara umum tidak merubah yang sudah ada, namun lebih melengkapi dan mengembangkan terhadap kebutuhan desa wisata tersebut. Pengembangan desa wisata perlu didukung oleh berbagai faktor, yaitu:

  • Wilayah pedesaan yang telah memiliki potensi alam atau budaya yang menjadi ciri khas atau lebih otentik dibandingkan dengan wilayah perkotaan. Terlebih apabila masyarakat pedesaan masih menjalankan tradisi atau ritual budaya dan topografi yang serasi
  • Wilayah pedesaan memiliki lingkungan fisik yang asri dan belum banyak tercemar oleh beragam jenis polusi dibandingkan dengan kawasan perkotaan
  •  Wilayah pedesaan memiliki perkembangan ekonomi yang relative lambat sehingga dapat menjadi suatu alasan kuat untuk dikembangkan menjadi sebuah desa wisata melalui pengembangan pemanfaatan potensi ekonomi, sosial, dan budaya masyarakat

Secara keseluruhan, faktor-faktor penting untuk dapat mewujudkan pengembangan desa wisata adalah: tersedianya paket pariwisata yang ditawarkan secara lengkap; kepemimpinan masyarakat yang baik; dukungan dan partisipasi pemerintah daerah; dana yang cukup untuk pengembangan pariwisata; perencanaan strategis; koordinasi dan kerja sama antar stakeholder (pemerintah, pengusaha, tokoh masyarakat, dan lainnya); koordinasi dan kerja sama antar pengusaha pariwisata pedesaan; informasi dan bantuan teknis untuk pengembangan promosi pariwisata; Lembaga pariwisata dan biro perjalanan wisata; dan besarnya dukungan masyarakat lokal untuk pariwisata.

Pengembangan desa wisata perlu memperhatikan keseimbangan dengan berbagai aspek kehidupan, termasuk masyarakat yang tinggal di dalamnya serta pengalokasian ruang di dalam desa itu sendiri. Tidak seluruh lokasi yang ada di dalam desa harus menjadi daya tarik wisata, meskipun berada pada wilayah pariwisata. Kolaborasi dengan seluruh perangkat masyarakat desa juga menjadi faktor penting dalam keberhasilan pengembangan desa wisata. Mengembangkan desa wisata bukanlah hal yang mudah untuk dilakukan, terlebih pada wilayah desa yang memiliki karakteristik lingkungan alam dan budaya yang pekat.

Keberadaan desa wisata mendatangkan banyak manfaat, salah satunya adalah menekan laju urbanisasi. Dengan berkembangnya desa wisata, hal tersebut akan menekan tingkat perpindahan masyarakat dari desa ke kota. Seperti telah dikatakan sebelumnya bahwa pengembangan desa wisata juga akan diiringi oleh peningkatan fasilitas pendukung kegiatan pariwisata, seperti sarana dan prasarana serta kelengkapannya. Sehingga keberadaan desa wisata secara langsung akan memajukan kualitas desa tersebut.

Selain untuk mengembangkan sektor pariwisata dengan lebih luas, pengembangan desa wisata dapat mendorong peningkatan peran masyarakat sebagai pelaku utama pariwisata, serta dapat bersinergi dan bermitra dengan para pemangku kepentingan lainnya. Hal ini dikarenakan masyarakat di desa wisata umumnya telah memiliki keunikan tradisi dan budaya yang telah melekat sehingga pelibatan masyarakat desa dapat menjadi motor utama penggerak kegiatan di desa wisata. Hal yang harus dihindari adalah membiarkan dan mengabaikan keberadaan masyarakat sehingga tingkat partisipasi tidak tercipta dengan maksimal.

Pemerintah sendiri pernah mencoba meningkatkan tingkat partisipasi masyarakat dengan mengkolaborasikannya dengan sektor pariwisata. Hal ini didukung penuh dengan dikeluarkannya Peraturan Menteri Kebudayaan dan Pariwisata Nomor 26 Tahun 2010 tentang Pedoman Umum Program Nasional Pemberdayaan Masyarakat (PNPM) Mandiri Pariwisata Melalui Desa Wisata. Tujuan utama PNPM Mandiri Pariwisata adalah untuk meningkatkan kemampuan, menciptakan lapangan kerja dan usaha masyarakat di sektor pariwisata. PNPM Mandiri Pariwisata difokuskan pada pemberdayaan masyarakat desa wisata yang menjadi bagian dari gugusan (cluster) pariwisata tertentu. Kini pemerintah melalui Kementerian Pariwisata dan Ekonomi Kreatif bekerjasama dengan Kementerian Desa, Pembangunan Daerah Tertinggal dan Transmigrasi (KemendesPDTT) tengah menargetkan sebanyak 244 desa wisata agar tersertifikasi menjadi desa wisata mandiri hingga 2024, sesuai dengan amanat RPJMN 2022-2024.


Bahan Bacaan

  • Peraturan Menteri Kebudayaan dan Pariwisata Nomor 26 Tahun 2010 tentang Pedoman Umum Program Nasional Pemberdayaan Masyarakat (PNPM) Mandiri Pariwisata Melalui Desa Wisata
  • Peraturan Menteri Kebudayaan dan Pariwisata Nomor 18 Tahun 2011 tentang Program Nasional Pemberdayaan Masyarakat (PNPM) Mandiri Pariwisata
  • Nuryanti, Wiendu. 1993. “Concept, Perspective and Challenges”, makalah bagian dari Laporan Konferensi Internasional mengenai Pariwisata Budaya. Yogyakarta: Gadjah  Mada University Press.Page
  • Wiwin, I Wayan. 2019. “Faktor Sukses dalam Pengembangan Wisata Pedesaan”. Jurnal Pariwisata Budaya Volume 4.
  • Kabarkota. 2018. “Desa Wisata: Antara Pemberdayaan Masyarakat dan Pengentasan Kemiskinan”. Diperoleh 30 Maret 2021 dari https://www.kabarkota.com/desa-wisata-antara-pemberdayaan-masyarakat-dan-pengentasan-kemiskinan/
  • Detik. 2018. “Jadilah Desa Wisata, Agar Tidak Ada Urbanisasi ke Kota”. Diperoleh 30 Maret 2021 dari https://travel.detik.com/travel-news/d-4169939/jadilah-desa-wisata-agar-tidak-ada-urbanisasi-ke-kota
  • Bisnis. 2021. “Kemenparekraf Gaet Kemendes PDTT Sinergikan Program Desa Wisata”. Diperoleh 30 Maret 2021 dari https://ekonomi.bisnis.com/read/20210120/12/1345316/kemenparekraf-gaet-kemendes-pdtt-sinergikan-program-desa-wisata