Mengenal Transfer of Development Rights (TDR)

Mengenal Transfer of Development Rights (TDR)

Arszandi Pratama dan Galuh Shita

Transfer of Development Rights (TDR) adalah salah satu jenis teknik pengaturan zonasi yang digunakan untuk melindungi secara permanen lahan yang memiliki nilai konservasi (seperti lahan pertanian, ruang terbuka masyarakat, atau sumber daya alam atau budaya lainnya) dengan mengarahkan kembali pembangunan yang seharusnya terjadi di lahan tersebut (wilayah pengirim). ke suatu kawasan yang direncanakan untuk menampung pertumbuhan dan perkembangan (daerah penerima).

Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penyusunan, Peninjauan Kembali, Revisi, dan Penerbitan Persetujuan Substansi RTRW Provinsi, Kabupaten, Kota dan RDTR memberikan pengertian bahwa teknik pengaturan zonasi ini memungkinkan pemilik tanah untuk menjual haknya untuk membangun kepada pihak lain, sehingga si pembeli dapat membangun propertinya dengan intensitas lebih tinggi. Umumnya, TDR digunakan untuk melindungi penggunaan lahan pertanian atau penggunaan lahan hijau lainnya dari konversi penggunaan lahan, dimana pemilik lahan pertanian/hijau dapat mempertahankan kegiatan pertaniannya dan memperoleh uang sebagai ganti rugi atas haknya untuk membangun.

TDR digunakan untuk menambah intensitas pemanfaatan ruang pada kawasan terbangun dengan kriteria sebagai berikut:

• hanya dapat diaplikasikan sebagai upaya terakhir setelah tidak ada lagi teknik pengaturan zonasi lain yang dapat digunakan untuk meningkatkan intensitas pemanfaatan ruang;
• diaplikasikan pada satu blok peruntukan yang sama. Bila diaplikasikan pada zona yang sama namun antara blok peruntukan berbeda, harus didahului dengan analisis daya dukung daya tampung terkait dengan perubahan intensitas pemanfaatan ruang pada blok peruntukan yang menerima tambahan intensitas ruang; dan
• hanya dapat diaplikasikan pada zona komersial dan zona perkantoran.

Program TDR berupaya untuk melestarikan nilai aset pemilik tanah dengan memindahkan hak untuk membangun dari lokasi di mana pembangunan dilarang (misalnya untuk alasan lingkungan) ke lokasi di mana pembangunan akan dilakukan. Pada lokasi di mana pembangunan didorong di bawah ketentuan TDR, maka zonasi akan diubah untuk memungkinkan lebih banyak unit yang dibangun. Ini akan memberikan peluang untuk mendapatkan lebih banyak pendapatan dari pembangunan, dibandingkan dengan yang akan diterima oleh pemilik tanah jika tidak ada program TDR. Pendapatan yang diterima dari adanya perubahan zonasi ini merupakan hak bagi pemilik lahan yang telah bersedia menyerahkan hak membangunnya. Jika hal ini berjalan dengan baik, maka tidak akan ada pihak yang merasa dirugikan secara finansial.

Cara kerja TDR adalah dengan mengalihkan sebagian dari harga pembelian tanah di lokasi yang didorong pembangunannya kepada pemilik tanah di tempat yang dilarang pembangunannya. Pengalihan hak membangun dapat menjaga lahan dengan mengalihkan pembangunan yang seharusnya terjadi di lahan daerah pengirim ke daerah penerima yang cocok untuk pengembangan yang lebih padat. Teknik ini bekerja sehingga pemilik di area pengirim dapat diberi kompensasi atas hak pengembangan mereka yang dialihkan.

Seperti yang telah disebutkan sebelumnya, program TDR memberikan kompensasi finansial kepada pemilik tanah karena memilih untuk tidak mengembangkan sebagian atau seluruh tanah mereka. Pada penerapan di beberapa negara lain, pemilik tanah diberikan pilihan di bawah naungan peraturan zonasi untuk secara hukum memutuskan hak pengembangan dari tanah mereka dan menjual hak ini kepada pemilik tanah lain atau pengembang untuk digunakan di lokasi yang berbeda. Tanah yang hak pengembangannya telah terputus dilindungi secara permanen melalui kemudahan konservasi atau perjanjian pembatasan. Nilai pengembangan dari tanah yang hak pengembangannya telah diterapakan pada lokasi lain akan ditingkatkan dengan mengizinkan bentuk pemanfaatan ruang baru atau khusus; kepadatan atau intensitas yang lebih besar; atau fleksibilitas peraturan lainnya. TDR memungkinkan pemilik lahan di area yang umumnya dikategorikan sebagai daerah pertanian atau penggunaan perumahan dengan kepadatan sangat rendah untuk mendapatkan imbalan finansial yang sama seperti pemilik lahan yang berasa di area yang dikategorikan untuk penggunaan lahan pinggiran kota dan perkotaan.

---

Bahan Bacaan

• Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 11 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penyusunan, Peninjauan Kembali, Revisi, dan Penerbitan Persetujuan Substansi RTRW Provinsi, Kabupaten, Kota dan RDTR
• The World Bank. “Transferable Development Rights”. Diakses 27 September 2021 dari https://urban-regeneration.worldbank.org/node/22
• Rutgers. “What Is a Transfer of Development Rights (TDR) Program?”. Diakses 27 September 2021 dari https://njaes.rutgers.edu/highlands/transfer-development-rights.php
• Conservationtools.org. “Transfer of Development Rights”. Diakses 27 September 2021 dari https://conservationtools.org/guides/12-transfer-of-development-rights