Oleh: Arszandi Pratama, S.T, M.Sc dan Dandy Muhamad Fadilah, S.T.

Dalam menentukan investasi properti untuk rumah pribadi, perkantoran, untuk bisnis perumahan (sewa atau jual) atau jenis properti lainnya kita sering kali sulit untuk menentukan indikator apa yang penting sebelum kita mengambil keputusan. Beberapa pertanyaan akan muncul sebelum menentukan pilihan seperti; apakah pasar di lokasi ini bagus? apakah ada permintaan atau pasar yang membeli atau menyewa? apakah pembeli mampu untuk membeli atau menyewa properti kita? apakah dalam timing yang tepat? Sebelum pertanyaan semua itu keluar, mungkin bisa kita mulai dari preferensi lokasi yang kita sukai. 

Pengertian Property Market Analysis

Menurut Kahr dan Tomsett, analisis pasar properti atau property market analysis merupakan suatu pandangan yang menyeluruh terhadap penawaran dan permintaan terhadap atribut properti atau analisa terhadap permintaan dan penawaran properti di wilayah tertentu. Properti yang dimaksud dapat berupa real property maupun personal property. Stephen F. Fanning mendefinisikan analisis pasar real estate sebagai analisis terhadap atribut-atribut produktif dari suatu bentuk real estate yang ditentukan oleh permintaan terhadap real estate dan penawaran kompetitif dari real estate pada pasar.

Analisis pasar dapat menjadi bagian yang terpisah dari penilaian tetapi penilaian tidak akan terpisah dari analisis pasar. Selain menyediakan data dalam identifikasi highest and best use properti, analisis pasar berfungsi untuk mengidentifikasi faktor-faktor penentu dari nilai yang akan digunakan pada pendekatan-pendekatan penilaian. Setelah diidentifikasi, faktor-faktor tersebut dianalisis lebih dalam untuk diketahui signifikansinya terhadap nilai. Dalam pendekatan data pasar, tingkat signifikansi masing-masing atribut properti inilah yang menjadi dasar dalam melakukan penyesuaian karena banyaknya data dan waktu yang dibutuhkan, efisiensi sumber daya dapat dilakukan dengan pemisahan analisis dari kegiatan penilaian dan pemfokusan analisis pada:

1. Tipe properti yang sering menjadi objek permohonan penilaian; dan
2. Area yang sering menjadi lokasi objek penilaian.

Hal ini dilakukan supaya berbagai kegiatan penilaian yang sejenis dapat didasari oleh sebuah analisis pasar properti. Terlepas dari hal tersebut, analisis pasar insidental terkadang perlu dilakukan apabila dibutuhkan.

Dalam analisis pasar sebagai dasar penyesuaian, penilai dapat menggunakan analisis kualitatif dan/atau analisis kuantitatif. Analisis kuantitatif diperoleh dengan membandingkan objek penilaian dengan data pembanding yang dinyatakan dalam jumlah numerik (jumlah rupiah atau persentase). Analisis ini umumnya berupa analisis statistik menggunakan metode regresi linear berganda. Sedangkan analisis kualitatif membandingkan perbedaan relatif antara properti terkait masing-masing elemen perbandingan dengan pernyataan kualitas. Analisis ini mencakup trend analysis, relative comparison analysis, dan ranking analysis. Penilai juga dapat menggunakan quality rating analysis yang menggabungkan analisis kuantitatif dengan analisis kualitatif. Tidak ada teknik terbaik yang dapat menjadi satu-satunya dasar penentuan besaran penyesuaian. Segala teknik yang ada tentu memiliki kelebihan dan kelemahannya masing-masing. 

Analisis pasar membutuhkan dedikasi waktu dan sumber daya ditengah menumpuknya antrian permohonan penilaian. Keterbatasan data yang menjadi permasalahan tersendiri menambah tingkat kesukaran analisis. Pada akhirnya, seorang penilai yang andal adalah mereka yang dapat membaca pasar dengan akurat di samping kemampuan dasar penilaiannya. Kemampuan mengambil keputusan dari pengalaman berdasarkan hasil riset empiris lah yang mendikte core skill dari seorang penilai.

Fungsi Analisis Pasar Properti

1. Menyediakan data untuk mengidentifikasi highest and best use dari properti
2. Menyediakan data dan mengidentifikasi faktor-faktor penentu dari nilai yang akan digunakan pada tiga pendekatan: data pasar, biaya, dan kapitalisasi pendapatan.

Tahapan Dalam Analisis Pasar Properti

Sebelum seorang penilai melakukan analisis high use and best use dan menerapkan pendekatan penilaian properti. Seorang penilai perlu untuk melakukan analisis pasar properti baik itu market analysis atau market ability analysis. bertujuan untuk menentukan permintaan, penawaran, dan bagaimana performa properti tersebut di dalam pasar. Keenam langkah yang akan dibahas meliputi analisis produktivitas, penentuan batas pasar, analisis permintaan, analisis penawaran, analisis kondisi pasar, serta analisis marketability.

1. Analisis Produktivitas Properti

Analisis ini merupakan tahapan yang dilakukan untuk mengetahui kemampuan properti dalam menyediakan fasilitas dan layanan untuk memenuhi kebutuhan manusia. Analisis ini bertujuan untuk mengetahui target pengguna potensial dan segmentasi pasar dari objek properti. Analisis ini dilakukan dengan mengidentifikasi atribut fisik, legalitas, dan lokasi.

2. Analisis Delineasi Pasar

Analisis ini dilakukan untuk mengetahui siapa calon pengguna properti dan properti seperti apa yang bersaing di pasar sehingga secara keseluruhan dapat memberikan gambaran pasar properti dalam suatu wilayah serta faktor-faktor yang mempengaruhi perkembangan tersebut. Selain itu, mengingat bahwa properti merupakan konsep hukum yang mencakup kepentingan hak dan keuntungan yang berkaitan dengan suatu kepemilikan maka properti tidak akan merujuk pada bangunan rumah namun juga bangunan kantor, apartemen, tanah, termasuk juga hak kepemilikannya. Terdapat 2 teknik delineasi pasar:

• General Technique, dalam teknik ini terdiri dari 3 cara:

• Berdasarkan lokasi konsumen
• Berdasarkan substitusi/ properti pengganti
• Berdasarkan analog

• Specific Technique

• Reilly’s law
• The customer spotting technique
• The nelson technique

3. Analisis Permintaan 

Dilakukan untuk mengestimasi kebutuhan properti dalam suatu wilayah. Analisis ini dilakukan dengan meneliti permintaan atas properti tertentu. Permintaan properti merupakan permintaan turunan (dari produk atau jasa yang diberikan oleh properti. Hal yang mendorong konsumen untuk membeli properti : 

• Harga  
• Pendapatan  
• Harga properti pembanding  
• Ekspektasi konsumen  
• Selera dan preferensi  
• Evaluasi penawaran

4. Analisis Penawaran

Analisis ini dilakukan dengan meneliti ketersediaan properti dan yang akan tersedia di pasar. Penawaran kompetitif properti ditentukan oleh harga properti yang tipikal dan biaya pembangunan per unit. Penawaran properti meliputi : 

• Telah dibangun (already built)  
• Sedang dibangun (under construction)  
• Direncanakan (proposed) 

Evaluasi penawaran lebih mendalam melalui evaluasi desain, fasilitas, kualitas bangunan, aksesibilitas, kualitas manajemen dan penyewa.

5. Analisa Kondisi Pasar

Analisis kondisi pasar dilakukan untuk mengetahui posisi pasar properti yang terjadi pada masa kini dan bagaimana kemampuan properti subjek untuk menangkap bagian dari pasar tersebut. Analisis ini diperlukan karena posisi atau siklus pasar dapat mempengaruhi nilai dan permintaan properti. Terdapat 4 teknik yang dapat dilakukan dalam menentukan analisis kondisi pasar, yaitu:

• Vacancy Studies
• Rent Studies
• Affordability Analysis
• Residual demand studies

Adapun siklus pasar properti berdasarkan Homer Hoyt (1933) sebagai berikut:

Gambar Siklus Pasar Properti Menurut Homer Hoyt (1933)

• Recovery

Fase pemulihan adalah tahap pertama dari siklus real estat setelah resesi. Tingkat hunian yang rendah, permintaan perumahan yang rendah, jumlah proyek pembangunan yang menurun, dan pertumbuhan sewa yang stagnan adalah beberapa indikator umum dalam fase ini. Fase pemulihan dapat menjadi rumit dan sulit untuk diidentifikasi, karena kebanyakan orang masih merasakan dampak dari fase sebelumnya (yaitu, resesi), dan karenanya memiliki pandangan pesimis. Namun, banyak investor canggih menganggap fase ini sebagai waktu utama untuk membeli properti di bawah nilai pasar.

Strategi yang harus diambil: Karena ekonomi masih dalam kesulitan meskipun sedang pulih, banyak pemilik properti masih mengalami kesulitan keuangan dan karenanya dapat menjual aset real estate mereka dengan harga murah. Ketika ini terjadi, investor dapat memperoleh properti dengan harga murah ini dan menahannya untuk mengantisipasi apresiasi modal, setelah fase pemulihan berakhir. Selain itu, investor juga dapat berinvestasi pada properti yang memerlukan perbaikan dengan mengadopsi strategi nilai tambah. Baik strategi pertama maupun strategi nilai tambah dapat berisiko, karena permintaan sewa pada fase ini cenderung lemah. Namun strategi-strategi ini berpotensi sangat menguntungkan, terutama ketika sewa pasar naik dan berakselerasi begitu ekonomi bergeser ke fase ekspansi. Waktu pasar dan memiliki likuiditas yang cukup adalah kunci sukses dalam fase ini.

• Expansion

Setelah fase pemulihan, pasar real estate akan mengalami fase ekspansi. Pada fase ini, permintaan properti dan ruang akan meningkat, tingkat hunian akan meningkat, dan harga sewa akan melonjak; pertumbuhan pekerjaan akan stabil dan akan ada lebih banyak perkembangan properti baru. Aktivitas investasi akan meningkat seiring dengan pulihnya kepercayaan masyarakat terhadap perekonomian. Investor yang telah berinvestasi di properti yang di diskon selama fase pemulihan dapat menuai ‘panen’ mereka dengan menjual properti mereka, karena harga dan sewa akan mencapai puncaknya pada fase ini, di mana permintaan dan penawaran untuk real estat berada dalam keseimbangan.

Strategi yang harus diambil: Karena sentimen ekonomi tinggi, suku bunga kemungkinan akan rendah dan pembiayaan tersedia. Banyak pengembang dan investor real estate akan dapat memperoleh pembiayaan berbiaya rendah, dan akan memilih untuk mengembangkan properti baru atau mengembangkan kembali properti yang ada, karena momentum leasing yang kuat dapat membantu investor mencapai pengembalian yang diinginkan. Fase ekspansi juga merupakan saat yang tepat untuk memperoleh properti investasi bernilai tambah karena risiko yang dirasakan lebih rendah pada fase ini.

• Hyper Supply

Fase hyper supply dimulai ketika pasokan real estate di pasar melebihi permintaan. Perkembangan baru dan pembangunan kembali selama fase ekspansi telah menyebabkan kelebihan pasokan di pasar, dan harga real estate mulai turun karena kurangnya permintaan yang memadai. Meskipun harga sewa mungkin tetap tinggi karena faktor ekonomi yang kuat, tingkat kekosongan akan mulai meningkat. Peningkatan jumlah pembangunan baru akan mulai melambat karena persediaan pasar tinggi. Fase hyper supply biasanya berlangsung lama, sebelum akhirnya perekonomian memasuki fase resesi.

Strategi yang harus diambil: Dalam fase ini, investor harus banyak memikirkan posisi keuangan mereka, karena ekonomi mulai memasuki resesi. Investor yang tidak memiliki cukup uang untuk melewati resesi harus mempertimbangkan untuk melikuidasi inventaris mereka untuk menghindari penurunan nilai properti di fase berikutnya. Di sisi lain, bagi investor yang memiliki properti yang memiliki penyewa kuat dan sewa jangka panjang, tindakan terbaik selama fase ini kemungkinan adalah tetap bertahan dan mengatasi penurunan yang akan datang.

• Recession

Fase resesi bisa menyakitkan bagi investor properti. Pada fase ini, penawaran properti menutupi permintaan, dan harga real estate turun drastis. Sebagian besar pemilik properti akan menderita karena tingkat kekosongan yang tinggi dan harga sewa yang lebih rendah, dan pendapatan sewa akan anjlok. Pusat kota ekonomi juga akan menyebabkan tingkat pengangguran meningkat dan penyewa mungkin menuntut konsesi sewa atau pengurangan untuk tetap tinggal. Jumlah proyek konstruksi baru akan terjun dan aktivitas investasi akan merosot. Siklus real estat pada akhirnya akan mencapai titik terendah dalam fase ini sebelum tanda-tanda pemulihan mulai muncul.

Strategi yang harus diambil: Investor real estate harus tetap waspada terhadap tanda-tanda pemulihan pada fase ini, daripada merasa emosional tentang keadaan ekonomi. Resesi memberikan peluang bagi investor dengan likuiditas untuk memperoleh properti dengan diskon besar. Real estat yang dimiliki atau diambil alih bank adalah target besar yang dapat dipertimbangkan oleh investor oportunistik untuk dibeli selama fase resesi. Namun, investor harus ingat bahwa fase ini dianggap sebagai periode berisiko tinggi, karena kurangnya likuiditas dan permintaan pasar, dan bahwa investor kemungkinan harus menunggu untuk jangka waktu yang lama dan tidak pasti, sebelum harga properti mencapai puncaknya lagi.

6. Analisis Marketability Subjek

Tahapan untuk pergerakan jumlah permintaan yang akan diperoleh di masa yang akan datang. Perkiraaan tersebut dilakukan dengan mempertimbangkan jumlah permintaan di yang ada di pasar saat ini. Analisis ini menghubungkan properti subjek ke pasar dengan melihat perbedaan produktivitas antara properti subjek dan pesaing. 

PT.KREASI HANDAL SELARAS merupakan jasa konsultan yang bergerak di bidang Arsitektur & Manajemen Konstruksi menawarkan PERENCANAAN ARSITEKTURAL, PERENCANAAN DED, MANAJEMEN KONSTRUKSI. Dengan keunggulan SDM yang handal dan berpengalaman serta harga yang bersahabat, kami siap membantu anda. Tunggu apa lagi? Silahkan hubungi kami, PT. Kreasi Handal Selaras yang dapat memenuhi kebutuhan arsitektur dan manajemen konstruksi perusahaan anda.

Untuk informasi lebih lanjut tentang Jasa Arsitektur dan Manajemen Konstruksi, silakan hubungi kontak yang tertera di website kami. Paket informasi lengkap dapat disediakan berdasarkan permintaan.

Penutup

Banyak metode analisis dalam menilai suatu properti baik metode dasar kuantitatif maupun kualitatif. Penulis menyarankan untuk memulai dengan preferensi lokasi yang disukai oleh investor (misalnya: daerah bintaro),  selanjutnya tentukan tipe property sesuai dengan tujuan investasi (misalnya: tempat tinggal berarti rumah, untuk rumah sewa kosan atau rumah, dsb), lakukan pencarian tanah atau bangunannya, selanjutnya uji dengan metode yang ada, setelah kesimpulan dari High and best use analysis, Terakhir, pastikan investasi anda di timing yang tepat dalam siklus pasar properti. 

REFERENSI 

1. https://www.djkn.kemenkeu.go.id/kpknl-tegal/baca-artikel/14327/Analisis-Pasar-Properti-Senjata-Seorang-Penilai.html Diakses pada 3 Oktober 2022.
2. Setiawan, Agung Haris. (2015). “Analisis Pasar Properti”. Tangerang Selatan: PKN STAN.
3. https://www.realvantage.co/insights/the-real-estate-cycle/ Diakses pada 3 Oktober 2022.
4. https://klc2.kemenkeu.go.id/kms/knowledge/enam-langkah-analisis-pasar-properti-1f6479fd/detail/ Diakses pada 3 Oktober 2022.
5. https://valuer23stan.wixsite.com/penilai23/blank-1/2017/01/09/tahapan-analisis-properti Diakses pada 3 Oktober 2022.